区分地上権とは

区分地上権は、土地の地下または空間の一定範囲を使用する権利であり、地下鉄やトンネル、送電線の架設等に関連して設定されます。不動産鑑定士試験では、区分地上権の意義と評価方法が出題されることがあり、通常の地上権や借地権との違いを正確に理解しておく必要があります。

鑑定評価基準では、区分地上権について次のように規定しています。

区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいう。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節

区分地上権とは

法的根拠

区分地上権は、民法第269条の2に規定されている権利です。

地下又は空間は、工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる。この場合においては、設定行為で、地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができる。

― 民法 第269条の2第1項

通常の地上権が土地の表面全体の使用権であるのに対し、区分地上権は土地の立体的な一部分（地下の一定深度や空中の一定高度）に限定して設定されます。

区分地上権の設定例

区分地上権が設定される代表的なケースは以下の通りです。

利用目的 具体例 設定範囲
地下鉄・地下道 都市部の地下鉄トンネル 地下○m〜地下○mの範囲
共同溝 上下水道・ガス管等のインフラ 地下の一定範囲
送電線 高圧送電線の架設 地上○m〜地上○mの空間
高架道路・高架鉄道 高速道路の高架部分 地上の一定範囲
地下駐車場 公園等の地下に設置された駐車場 地下の一定範囲

区分地上権と通常の地上権・借地権の比較

項目 区分地上権 通常の地上権 借地権（借地借家法）
対象範囲 地下・空間の一定範囲 土地全体 土地全体
目的 工作物の所有 工作物・竹木の所有等 建物の所有
根拠法 民法269条の2 民法265条 借地借家法
登記 上下の範囲を登記 設定登記 設定登記
土地所有者への影響 一定範囲の使用制限 全面的な使用制限 全面的な使用制限

区分地上権の鑑定評価

評価の基本的な考え方

区分地上権の鑑定評価は、当該区分地上権の設定により土地の所有者が受ける制約の程度に応じて行います。

区分地上権の鑑定評価額は、区分地上権の設定に伴い土地の利用が制限されることから、当該土地の更地としての価格に対し、当該区分地上権の設定によって当該土地の利用が制限される程度に応じた割合を乗じて求めた価格を基礎として決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節

基本的な算定式は以下の通りです。

区分地上権の価格 ＝ 更地価格 × 区分地上権の割合（制限の程度）

区分地上権の割合（制限の程度）

区分地上権の割合は、土地利用に対する制限の程度によって決まります。制限の程度は、以下の要因を総合的に考慮して判定します。

判定要因 内容
区分地上権の設定位置 浅い位置ほど制限が大きく、深い位置ほど制限が小さい
設定範囲の広さ 範囲が広いほど制限が大きい
使用制限の内容 建築制限（高さ制限・構造制限等）の程度
残余の土地利用の可能性 区分地上権設定後も土地の有効利用がどの程度可能か
存続期間 半永久的か、一定期間か

割合の目安

区分地上権の割合は個別の状況によって大きく異なりますが、一般的な目安は以下の通りです。

利用制限の程度 割合の目安
浅い地下（建築に大きな影響） 30〜50%
中程度の深度 15〜30%
深い地下（大深度地下に近い） 5〜15%
空間利用（送電線等） 20〜40%

評価の具体例

ケース1：地下鉄トンネルの区分地上権

都心商業地の更地に、地下15m〜地下25mの範囲で地下鉄トンネルのための区分地上権が設定される場合。

項目 内容
更地価格 3億円
区分地上権の設定範囲 地下15m〜地下25m
使用制限の内容 当該範囲での掘削禁止、建物基礎の制約あり
残余の土地利用 地上部分と浅い地下部分は利用可能だが、大規模建物の基礎に制約
区分地上権の割合 25% 
区分地上権の価格 ＝ 3億円 × 25% ＝ 7,500万円

ケース2：送電線架設のための区分地上権

郊外住宅地の更地上空に、高圧送電線を架設するための区分地上権が設定される場合。

項目 内容
更地価格 5,000万円
区分地上権の設定範囲 地上20m〜地上40mの空間
使用制限の内容 建物の高さ制限（20m以下）、送電線下の建築制限
残余の土地利用 低層住宅であれば建築可能だが、中高層建物は不可
区分地上権の割合 30% 
区分地上権の価格 ＝ 5,000万円 × 30% ＝ 1,500万円

この場合、本来であれば中高層マンションが建築可能な土地であっても、送電線の存在により低層住宅しか建てられないため、制限の割合は比較的高くなります。

大深度地下利用との関係

大深度地下使用法の概要

2001年に施行された大深度地下の公共的使用に関する特別措置法（大深度地下使用法）により、一定の深度以深の地下空間は、土地所有者の同意なく公共事業に使用できるようになりました。

大深度地下の基準は以下の通りです。

  • 地表面から40m以深の地下空間
  • または建物の基礎の支持地盤の上面から10m以深の地下空間

のいずれか深い方が大深度地下とされます。

鑑定評価への影響

大深度地下の利用が可能な深度では、土地所有者の使用収益に実質的な影響がないと考えられるため、区分地上権の設定を要せず、補償も原則として不要とされています。

一方、大深度地下に該当しない深度（浅い地下）では、区分地上権の設定と適正な補償が必要となります。この点は、区分地上権の割合の判定において重要な考慮事項です。

大深度地下使用法の対象事業

大深度地下使用法の対象となる事業は限定されています。

  • 道路事業 — 地下高速道路等
  • 鉄道事業 — 地下鉄の新線建設等
  • 電気通信事業 — 通信ケーブルの埋設等
  • 上下水道事業 — 大規模下水道幹線等
  • 河川事業 — 地下調節池等

大深度地下使用法が適用されない事業（民間事業等）の場合は、深度にかかわらず区分地上権の設定と補償が必要です。

区分地上権設定に伴う補償

補償の考え方

区分地上権の設定は、土地所有者の使用収益権を一部制限するため、適正な補償が必要です。補償額は一般に区分地上権の価格に相当しますが、工事中の一時的な影響に対する補償が別途必要となる場合もあります。

補償の種類 内容
区分地上権設定の対価 区分地上権の価格に相当する補償
工事期間中の補償 工事に伴う振動・騒音・通行制限等への補償
残地補償 区分地上権設定により残余の土地利用に支障が生じる場合の補償
建物等の補償 既存建物に影響がある場合の移転費・改修費等

公共事業における区分地上権

公共事業（地下鉄、道路トンネル等）による区分地上権の設定は、土地収用法に基づく強制取得が可能です。この場合の補償は、公共用地の取得に伴う損失補償基準に基づいて算定されます。

任意取得の場合も補償基準に準じて行われることが一般的であり、鑑定評価の結果が補償額の根拠として用いられます。

区分地上権の価格形成要因

区分地上権の価格を左右する個別的要因は以下の通りです。

要因 影響
設定深度・高度 浅い（低い）ほど制限が大きく、割合が高い
設定範囲の幅 範囲が広いほど制限が大きい
建築制限の程度 建物の高さ・構造に制限があるほど割合が高い
土地の最有効使用 最有効使用が高層建物の場合、制限の影響が大きい
用途地域 容積率が高い地域ほど、制限の影響が大きい
存続期間 半永久的な場合は割合が高い
補償条件 工事に伴う補償条件の内容

特に重要なのは、土地の最有効使用との関係です。容積率500%の商業地で高さ制限がかかる場合と、容積率100%の低層住宅地で同じ高さ制限がかかる場合では、前者の方が制限の影響が格段に大きくなります。

区分地上権の登記

区分地上権は登記が可能であり、登記することで第三者に対する対抗力を有します。登記事項には以下が含まれます。

  • 上下の範囲 — 地下○mから地下○mまで等
  • 設定の目的 — 地下鉄トンネル、送電線等
  • 存続期間 — 半永久的（永久）または一定期間
  • 地上権設定の範囲に係る使用制限 — 建築制限の内容等

登記簿上の記載内容は、鑑定評価に当たって必ず確認すべき事項です。

区分地上権設定に伴う土地価格の低下

区分地上権が設定された土地の価格は、更地価格から区分地上権の価格を控除した金額を下限として把握されます。

区分地上権設定後の土地価格 ＝ 更地価格 − 区分地上権の価格

ただし、実際の土地利用への影響は区分地上権の内容によって異なるため、制限の実態に即した判断が必要です。

具体例

項目 金額
更地価格 1億円
区分地上権の価格（割合20%） 2,000万円
区分地上権設定後の土地価格 8,000万円

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 区分地上権の定義（民法269条の2）の正誤判定
  • 区分地上権と通常の地上権・借地権の違い
  • 区分地上権の価格の求め方（更地価格 × 割合）
  • 大深度地下使用法の概要

論文式試験

  • 区分地上権の鑑定評価の方法を論述する問題
  • 区分地上権の割合を決定する考慮要因の列挙と説明
  • 区分地上権と底地・借地権の価格の比較論
  • 大深度地下利用と区分地上権の関係

暗記のポイント

  1. 区分地上権の価格 ＝ 更地価格 × 制限の程度に応じた割合
  2. 区分地上権は地下又は空間に上下の範囲を定めて設定される
  3. 割合は設定位置、使用制限の内容、残余利用の可能性等で判定
  4. 浅い地下ほど割合が高く、深い地下ほど割合が低い
  5. 大深度地下（40m以深等）は原則として補償不要

まとめ

区分地上権は、土地の地下や空間を立体的に利用するための権利であり、地下鉄、送電線、高架道路等の公共性の高いインフラ整備に関連して設定されることが多い権利です。

鑑定評価では、更地価格に区分地上権の割合を乗じて価格を求め、その割合は設定位置・使用制限の内容・残余利用の可能性等を総合的に考慮して判定します。大深度地下使用法の施行により、深い地下については補償なく公共利用できるようになった点も理解しておくべきです。

区分地上権は通常の借地権や地上権に比べて出題頻度は低いものの、出題された場合に正確に解答できるかどうかで差がつくテーマです。基本的な計算構造と、制限の程度に応じた割合の判定方法を確実に押さえておきましょう。

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