品確法の概要

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）は、住宅の品質を確保し、住宅取得者の利益を保護するために2000年（平成12年）に施行された法律です。不動産鑑定士試験の行政法規では、新築住宅の瑕疵担保責任の10年間の義務付けや住宅性能表示制度に関する問題が出題されます。

品確法は以下の3つの柱で構成されています。

  1. 瑕疵担保責任の特例（新築住宅の構造耐力上主要な部分等について10年間の瑕疵担保責任）
  2. 住宅性能表示制度（住宅の性能を客観的に評価・表示する制度）
  3. 住宅紛争処理制度（住宅に関する紛争を迅速・適正に処理する制度）

瑕疵担保責任の特例

制度の概要

品確法は、新築住宅の売主・請負人に対して、住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、引渡しの時から10年間の瑕疵担保責任を義務付けています。

項目 内容
対象 新築住宅（建設工事完了から1年以内で、人の居住の用に供したことのないもの）
責任の範囲 構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分
期間 引渡しの時から10年間（強行規定）
適用対象者 売主（売買）、請負人（請負）

構造耐力上主要な部分とは

構造耐力上主要な部分とは、住宅の構造躯体に関する部分をいいます。

  • 基礎
  • 基礎杭
  • 壁（構造耐力上必要な壁）
  • 柱
  • 小屋組
  • 土台
  • 斜材（筋かい等）
  • 床版
  • 屋根版
  • 横架材（梁等）

雨水の浸入を防止する部分とは

雨水の浸入を防止する部分とは、以下の部分をいいます。

  • 屋根
  • 外壁
  • 屋根・外壁の開口部に設ける戸・枠その他の建具
  • 雨水を排除するための排水管のうち、屋根もしくは外壁の内部または屋内にある部分

民法との関係

品確法の瑕疵担保責任の特例は、民法の規定に優先する強行規定です。

項目 民法 品確法
瑕疵担保期間 契約不適合を知った時から1年以内に通知（売買の場合） 引渡しから10年間
特約による短縮 可能 不可（強行規定）
対象範囲 契約内容全般 構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分に限定

ただし、10年間を20年以内で延長する特約は有効です。

住宅瑕疵担保履行法との関係

品確法の瑕疵担保責任の実効性を担保するため、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法、2007年制定）が制定されました。

この法律により、新築住宅の売主である宅地建物取引業者と請負人である建設業者は、以下のいずれかの措置を講じることが義務付けられています。

  • 保証金の供託（住宅販売瑕疵担保保証金 or 住宅建設瑕疵担保保証金）
  • 保険への加入（住宅瑕疵担保責任保険）

住宅性能表示制度

制度の概要

住宅性能表示制度は、住宅の性能を客観的に評価・表示する制度です。任意の制度であり、利用は義務ではありません。

項目 内容
制度の性格 任意制度（利用するかどうかは自由）
評価機関 登録住宅性能評価機関（国土交通大臣の登録）
評価書 設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2種類
基準 日本住宅性能表示基準（国土交通省告示）

性能表示の項目

住宅性能表示制度では、以下の10分野について性能を評価します。

分野 主な内容
構造の安定 耐震等級（1〜3）、耐風等級等
火災時の安全 感知警報装置設置等級、耐火等級
劣化の軽減 劣化対策等級（1〜3）
維持管理・更新への配慮 維持管理対策等級（1〜3）
温熱環境・エネルギー消費量 断熱等性能等級、一次エネルギー消費量等級
空気環境 ホルムアルデヒド対策、換気対策
光・視環境 単純開口率、方位別開口率
音環境 重量床衝撃音対策等級等（選択項目）
高齢者等への配慮 高齢者等配慮対策等級（1〜5）
防犯 開口部の侵入防止対策

設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書

評価書 内容 タイミング
設計住宅性能評価書 設計図書の段階で性能を評価 設計段階
建設住宅性能評価書 実際の施工を検査して性能を評価 建設段階〜完成時

建設住宅性能評価書が交付された住宅については、以下のメリットがあります。

  • 住宅紛争処理制度の利用が可能
  • 住宅ローンの金利優遇を受けられる場合がある
  • 地震保険料の割引を受けられる場合がある

契約への効果

建設住宅性能評価書が交付された新築住宅の売買契約においては、その評価書に表示された性能を有する住宅を引き渡す契約をしたものとみなされます（品確法第6条）。これにより、性能表示の内容が契約内容に取り込まれる効果があります。

住宅紛争処理制度

制度の概要

住宅紛争処理制度は、住宅に関する紛争を裁判によらずに迅速・適正に処理する制度です。

項目 内容
利用できる住宅 建設住宅性能評価書が交付された住宅
紛争処理機関 指定住宅紛争処理機関（各地の弁護士会が指定）
処理方法 あっせん、調停、仲裁
費用 1万円（申請手数料）

住宅紛争処理支援センター

国土交通大臣は、住宅紛争処理支援センターを指定できます。現在は公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターが指定されています。

住宅紛争処理支援センターの業務は以下のとおりです。

  • 指定住宅紛争処理機関に対する情報提供・助言
  • 住宅取得者等に対する相談
  • 住宅の瑕疵に関する情報の収集・分析・提供

不動産鑑定評価との関連

品確法は、不動産鑑定評価において以下の点で関連します。

建物の品質と価格形成要因

住宅性能表示制度による評価結果は、建物の価格形成要因に影響します。

  • 耐震等級が高い住宅は、構造の安全性が高く評価される
  • 劣化対策等級が高い住宅は、経済的残存耐用年数が長く評価される可能性がある
  • 省エネ性能が高い住宅は、ランニングコストの低減により価値が高まる

瑕疵担保責任と建物評価

新築住宅の評価においては、品確法による10年間の瑕疵担保責任が付随していることが、建物の信頼性を裏付ける要素となります。

中古住宅の評価

既存住宅（中古住宅）についても、住宅性能評価を受けることが可能です。既存住宅の評価においては、性能評価書の有無が取引価格に影響を与える場合があります。

試験での出題ポイント

短答式試験

品確法は、行政法規の短答式試験で以下のように出題されます。

  • 瑕疵担保責任の期間：引渡しから10年間（強行規定）
  • 対象範囲：構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分
  • 特約による短縮の可否：短縮は不可、20年以内の延長は可
  • 住宅性能表示制度は任意制度であること
  • 10分野の性能表示項目
  • 紛争処理の費用：1万円

よく出る引っかけ

  • 「品確法の瑕疵担保責任は中古住宅にも適用される」→ 誤り（新築住宅のみ）
  • 「住宅性能表示制度は義務制度である」→ 誤り（任意制度）
  • 「瑕疵担保責任の期間は特約で5年に短縮できる」→ 誤り（強行規定で短縮不可）
  • 「設計住宅性能評価書の交付があれば紛争処理制度を利用できる」→ 誤り（建設住宅性能評価書の交付が必要）

暗記のポイント

  1. 瑕疵担保責任の期間：引渡しから10年間
  2. 対象部分：構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分
  3. 新築住宅の定義：建設工事完了から1年以内で居住の用に供したことのないもの
  4. 特約：10年未満への短縮は不可、20年以内の延長は可能
  5. 住宅性能表示制度：任意制度、10分野、評価機関は登録住宅性能評価機関
  6. 評価書：設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2種類
  7. 紛争処理：建設住宅性能評価書が交付された住宅のみ利用可、手数料1万円
  8. 住宅瑕疵担保履行法：保証金の供託または保険への加入が義務

まとめ

住宅の品質確保促進法（品確法）は、瑕疵担保責任の特例、住宅性能表示制度、住宅紛争処理制度の3つの柱からなる法律です。特に、新築住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を義務付けている点は、試験で最も問われるポイントです。

住宅性能表示制度が任意制度であること、紛争処理制度を利用するには建設住宅性能評価書の交付が必要であることなど、引っかけ問題に注意しましょう。

建築基準法や宅地建物取引業法と併せて学習し、住宅に関する法制度を体系的に理解しましょう。