実務修習の全体像

不動産鑑定士として活動するためには、論文式試験に合格した後に実務修習を修了する必要があります。実務修習は1年・2年・3年の3コースから選択でき、費用は約100万円です。

修習内容は基本演習（講義・課題）と実地演習（鑑定評価書の作成）の2本柱で構成されており、最終的に修了考査に合格することで不動産鑑定士としての登録が可能になります。

この記事では、実務修習の全体像から具体的な内容、費用、修了考査、修習先の選び方まで、これから修習に臨む方に必要な情報を網羅的に解説します。

実務修習とは

制度の概要

実務修習は、国土交通大臣の登録を受けた実務修習機関（日本不動産鑑定士協会連合会）が実施する研修課程です。不動産鑑定士試験（論文式試験）の合格者を対象としています。

項目 内容
根拠法令 不動産の鑑定評価に関する法律
実施機関 公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
対象者 不動産鑑定士試験（論文式）合格者
目的 実務に必要な技能と高い倫理観を修得させる
修了後 不動産鑑定士としての登録が可能になる

なぜ実務修習が必要なのか

不動産鑑定士試験はあくまで「知識」を問う試験です。しかし、実際の鑑定評価業務を行うためには、以下のような実務的なスキルが必要です。

  • 鑑定評価書を実際に作成する能力
  • 現地調査の手法と留意点
  • クライアントとのコミュニケーション
  • 鑑定評価に関する倫理観
  • 各種データの収集・分析能力

実務修習は、これらのスキルを体系的に習得するための制度です。

修習期間：1年・2年・3年コース

3つのコースの概要

実務修習には3つのコースがあり、自分のライフスタイルに合わせて選択できます。

コース 期間 特徴 向いている人
1年コース 約1年 最短で修了可能 鑑定事務所にフルタイム勤務の方
2年コース 約2年 標準的なコース 鑑定事務所勤務、またはある程度時間が取れる方
3年コース 約3年 最もゆとりがある 他業種で働きながら修習する方

コース選択のポイント

1年コースを選ぶべきケース – 論文式試験合格後に鑑定事務所にフルタイムで入所した方 – 修習に専念できる環境がある方 – 早期に鑑定士登録をしたい方

2年コースを選ぶべきケース – 鑑定事務所に勤務しているが、業務と修習の両立にある程度の余裕が欲しい方 – 多くの修習生が選択する標準的なコース

3年コースを選ぶべきケース – 鑑定事務所以外の企業に勤務しながら修習する方 – 修習にかけられる時間が限られている方 – じっくり実務を学びたい方

修習のスケジュール

修習は年に1回、通常10月頃に開始されます。論文式試験の合格発表が10月頃のため、合格直後に修習の申込みを行うのが一般的です。

時期 イベント
8月 論文式試験の受験
10月 合格発表
10〜11月 実務修習の申込み
12月〜1月 修習開始（基本演習の受講開始）
修習期間中 基本演習＋実地演習
修習終了時 修了考査の受験

修習内容

基本演習（講義＋課題）

基本演習は、鑑定評価の実務に必要な基礎知識と技能を講義と課題提出を通じて学ぶ課程です。

基本演習の構成

科目 内容
鑑定評価の実務総論 鑑定評価の一般的な手順、倫理、法令遵守
物件調査 現地調査の方法、権利関係の確認、公法規制の調査
評価手法の適用 三方式の実務的な適用方法
鑑定評価書の作成 評価書の記載要領、書式、表現方法
類型別の評価 不動産の種別に応じた評価の留意点

講義の形式 – 集合研修（東京・大阪等で開催） – eラーニング（一部科目） – グループ討議 – 課題レポートの提出

実地演習（鑑定評価書の作成）

実地演習は、実際の不動産について鑑定評価書を作成する実践的な課程です。修習のメインとなる部分です。

実地演習の内容

項目 内容
作成する評価書の数 コースによって異なる（概ね10〜13件程度）
評価対象 更地、建物及びその敷地、借地権、賃料等
指導者 実務修習の指導鑑定士（実地演習実施機関の鑑定士）
提出と審査 作成した評価書を提出し、審査を受ける

実地演習の進め方

  1. 指導鑑定士から対象物件と課題の指示を受ける
  2. 現地調査を実施する
  3. 各種資料の収集・分析を行う
  4. 鑑定評価書を作成する
  5. 指導鑑定士の指導・添削を受ける
  6. 修正して提出する

物件の種類と評価書の内訳

実地演習で作成する鑑定評価書は、さまざまな類型の不動産を対象とします。

物件の類型 作成件数（目安） 適用手法
更地 2〜3件 取引事例比較法、収益還元法等
建物及びその敷地 3〜4件 原価法、取引事例比較法、収益還元法
借地権・底地 1〜2件 各種手法
賃料（新規賃料） 1〜2件 積算法、賃貸事例比較法、収益分析法等
賃料（継続賃料） 1件 差額配分法、利回り法等
その他 1〜2件 案件に応じた手法

修習費用

費用の内訳

実務修習にかかる費用は、コースによって異なりますが、おおむね以下の通りです。

費用項目 金額（概算）
修習受講料 約80〜100万円（コースにより異なる）
テキスト・教材費 受講料に含まれることが多い
集合研修の交通費・宿泊費 個人負担（地方在住者は注意）
現地調査の交通費 個人負担
修了考査の受験料 受講料に含まれることが多い

コース別の受講料目安

コース 受講料（概算）
1年コース 約98万円
2年コース 約98万円
3年コース 約98万円

受講料はコースによる大きな差はなく、いずれも約100万円程度です。

費用の工面

約100万円の修習費用は決して安くありませんが、以下の方法で対応する方が多いです。

方法 詳細
勤務先の負担 鑑定事務所に入所した場合、事務所が費用を負担してくれるケースがある
分割払い 修習機関が分割払いに対応していることがある
教育訓練給付金 雇用保険の教育訓練給付制度の対象となる場合がある
自己資金 合格前から計画的に貯蓄する

修了考査

修了考査の概要

実務修習の最終段階として、修了考査が実施されます。修了考査に合格することで、修習修了が認められます。

項目 内容
受験資格 基本演習・実地演習のすべてを修了した者
試験形式 口述試験（面接形式）
試験内容 実地演習で作成した鑑定評価書に基づく質疑
合格率 概ね90%以上（きちんと修習を修了していれば合格できる水準）

修了考査の対策

修了考査は、実地演習で作成した鑑定評価書の内容について口頭で質問される形式です。

対策のポイント – 自分が作成した鑑定評価書の内容をすみずみまで理解しておく – なぜその手法を適用したのか、根拠を説明できるようにする – 計算過程について質問されても答えられるよう数値の根拠を把握する – 鑑定評価基準の条文との対応を説明できるようにする

修了考査の合格率は高いため、修習を真剣に取り組んでいれば過度に心配する必要はありません。

修習先の選び方

実地演習実施機関の種類

実地演習は「実地演習実施機関」として登録された鑑定事務所や鑑定業者で行います。

修習先の種類 特徴
大手鑑定業者 組織的な指導体制、大規模案件を経験できる
中小鑑定事務所 マンツーマンの指導、幅広い案件を経験できる
不動産会社の鑑定部門 社内の鑑定部門で修習
信託銀行の鑑定部門 金融系の鑑定業務を経験できる

修習先選びのポイント

修習先の選択は、その後のキャリアにも影響するため、慎重に検討しましょう。

チェックすべき項目

項目 確認内容
指導体制 指導鑑定士の人数、指導の丁寧さ
案件の種類 多様な物件を経験できるか
修習費用の負担 事務所が費用を一部負担してくれるか
修習後の雇用 修習修了後もそのまま勤務できるか
勤務条件 給与、勤務時間、休日等
立地 通勤のしやすさ

修習先への入所時期

修習先への入所は、論文式試験の合格前から活動を始めるのが望ましいです。

時期 やるべきこと
試験前（5〜7月） 修習先の情報収集、説明会への参加
試験後〜合格発表前（8〜9月） 修習先の候補を絞り、面接を受ける
合格発表後（10月） 正式に修習先を決定、入所手続き
修習開始（12月〜1月） 基本演習の受講開始

修習中の働き方

鑑定事務所に入所する場合

最も一般的なパターンで、鑑定事務所に勤務しながら実務修習を行います。

メリット – 実務と修習が直結するため効率的 – 指導鑑定士が身近にいるため質問しやすい – 給与を得ながら修習できる – 修了後もそのまま勤務できることが多い

給与の目安 – 新卒の場合：月額20〜25万円程度 – 社会人経験者の場合：月額25〜35万円程度（前職の経験による）

現在の勤務先に在籍しながら修習する場合

不動産会社や金融機関に勤務しながら修習を行うことも可能です。

メリット – 現在の収入を維持できる – 転職のリスクがない

デメリット – 業務と修習の両立が大変 – 実地演習のための時間確保が課題 – 3年コースを選択することが多い

独立を見据えた修習

将来の独立を見据えて修習先を選ぶ場合は、以下の点を考慮しましょう。

  • 幅広い案件を経験できる事務所を選ぶ（更地だけでなく、建物、賃料、借地権等）
  • 地元で修習できる事務所を選ぶ（将来の営業エリアとなる）
  • 指導鑑定士との関係を大切にする（独立後も相談できるメンターとなり得る）

合格後から登録までのスケジュール

論文式試験合格から不動産鑑定士としての登録までの全体スケジュールを整理します。

1年コースの場合

時期 イベント
10月（合格年） 論文式試験 合格発表
10〜11月 実務修習の申込み、修習先の確定
12月〜翌1月 修習開始（基本演習の受講）
1月〜10月 実地演習（鑑定評価書の作成）
11月頃 修了考査
12月頃 修了認定
翌1月以降 不動産鑑定士としての登録申請

合格からおおむね1年半〜2年程度で鑑定士登録に至ります。

2年コース・3年コースの場合

2年コース・3年コースの場合は、実地演習の期間が延びるため、それぞれ2年半〜3年、3年半〜4年程度で登録に至ります。

修習を成功させるためのアドバイス

修習中に心がけるべきこと

  1. 指導鑑定士の指導を真摯に受け止める：実務のプロからの指導は最大の学びの機会
  2. 鑑定評価基準に立ち返る：実務と基準の対応関係を常に意識する
  3. 提出期限を守る：鑑定評価書の提出期限は厳守
  4. 現地調査を丁寧に行う：現地で得られる情報は評価書の質に直結する
  5. 同期の修習生と交流する：情報交換やモチベーション維持に役立つ

よくある失敗と対策

失敗パターン 対策
評価書の作成が遅れる 計画的なスケジュール管理を徹底する
指導内容を理解できない 疑問点はその場で質問する
基本演習の課題を後回しにする 講義直後に取り組む習慣をつける
現地調査が不十分 チェックリストを作成して漏れを防ぐ
修了考査を軽視する 自分の評価書の内容を再確認する

まとめ

実務修習に関する重要ポイントを整理します。

  • 実務修習は論文式試験合格後に必須の課程で、1年・2年・3年コースから選択できる
  • 費用は約100万円で、鑑定事務所が負担してくれるケースもある
  • 修習内容は基本演習（講義・課題）と実地演習（鑑定評価書の作成）の2本柱
  • 修了考査（口述試験）に合格すれば修了認定される（合格率は90%以上）
  • 修習先は指導体制、案件の多様性、修了後の雇用条件を総合的に判断して選ぶ
  • 合格から登録までは1年半〜4年程度（コースにより異なる）
  • 修習中は指導鑑定士の指導を真摯に受け止め、計画的に取り組むことが成功の鍵

実務修習は大変な課程ですが、ここで得られる経験は鑑定士としてのキャリアの基礎となります。試験合格を目指す方は、修習の全体像を早めに把握し、計画的に準備を進めましょう。社会人の勉強法や30代・40代からの挑戦ガイドも合わせて参考にしてください。