鑑定評価方式の適用とは

不動産鑑定士試験において、鑑定評価方式の適用は鑑定評価の手順の中で最も実質的な作業です。価格形成要因の分析結果を踏まえ、鑑定評価の三方式に基づく手法を適用して試算価格を求めます。

基準では、手法の適用について次のように定めています。

鑑定評価に当たっては、原則として原価法、取引事例比較法及び収益還元法の三手法を併用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により三手法の併用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第8章第7節

三手法の併用が原則であることは試験で最も重要なポイントの一つです。本記事では、三方式それぞれの特徴と、対象不動産の種類に応じた適用の考え方を解説します。

三方式の基本構造

三方式と試算価格

鑑定評価の三方式は、不動産の価格を3つの異なる側面から捉える手法です。

方式 手法 着目する側面 求められる価格
費用性 原価法 不動産の再調達に要する費用 積算価格
市場性 取引事例比較法 市場における取引価格 比準価格
収益性 収益還元法 不動産が生み出す収益 収益価格

それぞれの手法は、不動産の価値を異なる角度から測定するものであり、一つの手法だけでは不動産の価値を十分に把握できないというのが三方式併用の根拠です。

三方式併用の意義

三方式を併用することの意義は、以下の3点にまとめられます。

  1. 多角的な検証 — 一つの手法による偏りを防ぎ、評価の客観性を高める
  2. 相互牽制 — 各手法の結果を比較することで、特定の手法の誤りや偏りを発見できる
  3. 市場の多面的把握 — 費用性・市場性・収益性という異なる価値観を総合的に反映する

原価法の適用

原価法の概要

原価法は、対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って積算価格を算定する手法です。

積算価格 ＝ 再調達原価 − 減価額

適用に必要な条件

原価法の適用には、以下の条件が必要です。

  • 再調達原価の把握が可能であること（建物の建設費データ、造成費データ等が入手できること）
  • 減価修正の根拠が合理的であること（経過年数、維持管理状態等のデータが確認できること）

原価法が重視される不動産

対象不動産 理由
新築建物及びその敷地 建設費データが直接的に把握可能
工場・倉庫 取引事例が少なく、費用性からのアプローチが有効
特殊用途の建物 市場取引が限定的で、再調達原価が重要な手がかり
造成地 造成費用が直接的に価格に反映

原価法適用の留意点

  • 土地については、再調達原価を直接求めることが困難な場合が多い。この場合、取引事例比較法等で求めた土地価格に建物の再調達原価を加算するアプローチを取る
  • 減価修正は、物理的減価・機能的減価・経済的減価の3要因を適切に考慮する
  • 建物の再調達原価は、複製原価と置換原価のいずれかで求める

取引事例比較法の適用

取引事例比較法の概要

取引事例比較法は、類似の不動産の取引事例を収集し、適切な補正・修正を加えて比準価格を算定する手法です。

比準価格 ＝ 取引価格 × 事情補正 × 時点修正 × 地域要因比較 × 個別的要因比較

適用に必要な条件

取引事例比較法の適用には、以下の条件が必要です。

  • 適切な取引事例が収集可能であること
  • 事例が近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に所在すること
  • 事例に特殊な事情がないか、あっても補正が可能であること

取引事例比較法が重視される不動産

対象不動産 理由
住宅地の更地 取引事例が豊富で、市場性の反映が重要
マンション 類似物件の取引データが入手しやすい
住宅地域の戸建住宅 取引市場が成熟
農地・林地 収益把握が困難な場合に取引事例が手がかり

取引事例比較法適用の留意点

  • 事例の選択には、事例選択の要件を厳格に適用する
  • 事情補正は、売り急ぎ・買い進み等の特殊事情を補正する作業
  • 時点修正は、取引時点と価格時点の市場変動を反映する作業
  • 地域要因・個別的要因の比較は、標準化補正と個別補正の2段階で行う

収益還元法の適用

収益還元法の概要

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益を還元して収益価格を求める手法です。直接還元法とDCF法の2つの方法があります。

直接還元法:

収益価格 ＝ 純収益 ÷ 還元利回り

DCF法:

収益価格 ＝ Σ（各年の純収益の現在価値）＋ 復帰価格の現在価値

適用に必要な条件

収益還元法の適用には、以下の条件が必要です。

  • 将来の収益（賃料等）を合理的に見積もることが可能であること
  • 還元利回り又は割引率の査定根拠が得られること
  • 対象不動産が収益性を有すること（又は想定できること）

収益還元法が重視される不動産

対象不動産 理由
賃貸用不動産（オフィス・マンション） 収益性が価格形成の中心
商業地の土地 収益性への着目が市場の主流
証券化対象不動産 DCF法の適用が求められる
貸家及びその敷地 賃貸収入が価格の基礎

収益還元法適用の留意点

  • 純収益の査定は、総収入から総費用を控除して求める。NOI・NCFの査定の精度が結論を大きく左右する
  • 還元利回りは、還元利回りの求め方で詳述する複数の方法から適切に査定する
  • 直接還元法とDCF法は相互に検証することが望ましい

三方式の併用が困難な場合

併用困難の典型例

基準では三手法の併用が原則とされていますが、実務上は以下の理由から全ての手法を適用できないことがあります。

困難な理由 具体例
資料の不足 地方の更地で取引事例が極めて少ない
手法の不適合 自用の住宅で収益還元法の適用が困難
再調達原価の把握困難 既成市街地の土地で原価法が適用できない

「考え方を参酌する」とは

三手法の併用が困難な場合でも、基準は「その考え方をできるだけ参酌するように努めなければならない」 と定めています。これは、手法そのものを適用できなくても、その手法が着目する価値の側面（費用性・市場性・収益性）を分析・検討に取り入れることを意味します。

例えば、住宅地の更地の評価で原価法の直接適用が困難な場合でも、造成費相当額が地価に影響を与えているかどうかを検討することで、原価法の考え方を参酌したことになります。

対象不動産の種類別：重視される手法

主要な不動産類型と適用手法

対象不動産 原価法 取引事例比較法 収益還元法 重視される手法
更地（住宅地） △ ◎ ○ 取引事例比較法
更地（商業地） △ ○ ◎ 収益還元法
建物及びその敷地 ◎ ○ ◎ 原価法+収益還元法
借地権 △ ◎ ○ 取引事例比較法
賃貸用不動産 ○ ○ ◎ 収益還元法
自用の建物及びその敷地 ◎ ◎ ○ 原価法+取引事例比較法
証券化対象不動産 ○ ○ ◎ 収益還元法（DCF法）

◎＝特に重視 / ○＝適用 / △＝考え方を参酌

手法適用と前後のステップの関係

要因分析との連携

手法の適用は、価格形成要因の分析の結果を踏まえて行われます。地域分析で把握した近隣地域の特性は取引事例比較法の事例選択に、個別分析で判定した最有効使用は収益還元法の収益査定に直接反映されます。

試算価格の調整への接続

各手法により求められた試算価格は、次のステップである試算価格の調整に引き継がれます。試算価格が1つしか求められていない場合は調整の余地がなく、評価の客観性が低下するため、可能な限り複数の試算価格を求めることが重要です。

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 三手法の併用が原則であること（基準の条文）
  • 併用が困難な場合でも考え方を参酌する義務があること
  • 各手法が着目する価値の側面（費用性・市場性・収益性）
  • 各手法で求められる試算価格の名称（積算価格・比準価格・収益価格）
  • 対象不動産の種類と重視される手法の対応関係

論文式試験

  • 三方式併用の意義と、併用が困難な場合の対応の論述
  • 特定の不動産類型を題材にした手法適用の具体的な記述
  • 「考え方を参酌する」ことの具体的な意味の説明
  • 手法適用における各手法の限界と相互補完の関係

暗記のポイント

  1. 三手法併用が原則（原価法・取引事例比較法・収益還元法）
  2. 困難な場合でも考え方をできるだけ参酌
  3. 原価法は費用性、取引事例比較法は市場性、収益還元法は収益性に着目
  4. 各手法の試算価格は積算価格・比準価格・収益価格
  5. 証券化対象不動産では収益還元法（DCF法） の適用が特に重要

まとめ

鑑定評価方式の適用は、三方式の併用を原則として、対象不動産の種類や資料の状況に応じて各手法の重点を判断する作業です。併用が困難な場合でも、その考え方をできるだけ参酌することが求められます。

試験では、三方式併用の原則と各手法の適用場面を正確に理解していることが前提です。さらに、「考え方の参酌」の具体的な意味や、対象不動産の種類に応じた手法の使い分けまで説明できることが求められます。

手法適用で求められた試算価格は、次のステップである試算価格の調整プロセスへと引き継がれます。各手法の詳細は鑑定評価の三方式を参照してください。