積算法の基礎価格と期待利回りの査定
積算法の構成要素と査定のポイント
積算法は、新規賃料の鑑定評価において最も基本的な手法です。不動産鑑定士試験においては、積算法の構成要素である基礎価格・期待利回り・必要諸経費等の意義と査定方法を正確に理解し、計算過程を論述できることが求められます。特に期待利回りの査定は積算法の核心であり、還元利回りとの違いを含めて理論的に説明できるかどうかが、試験での評価を左右します。
積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節
積算法の算式と構造
基本算式
積算法の算式は以下の通りです。
積算賃料（実質賃料）＝ 基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費等
この算式を分解すると、積算賃料は2つの構成要素から成り立っています。
| 構成要素 | 算式上の表現 | 意味 |
|---|---|---|
| 純賃料 | 基礎価格 × 期待利回り | 不動産の元本価値に対する期待収益 |
| 必要諸経費等 | 加算 | 賃貸人が負担すべき経費 |
積算法の理論的根拠
積算法の理論的根拠は、資本に対する適正な収益を確保するという考え方にあります。不動産を賃貸に供する場合、所有者（賃貸人）は不動産という資本を投下しており、その資本に対して市場で期待される利回りを確保できる賃料が「適正な賃料」であるという論理です。
これに加えて、賃貸に伴い不動産の所有者が負担する経費（必要諸経費等）を賃料に上乗せすることで、賃貸人の採算が成り立つ賃料水準が求められます。
基礎価格の求め方
基礎価格とは
基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる不動産の価格です。
積算法における基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる不動産の価格をいう。
― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第7章
不動産類型別の基礎価格
基礎価格は、賃貸に供する不動産の類型によって異なります。
| 賃貸の類型 | 基礎価格 |
|---|---|
| 更地の賃貸（地代の場合） | 更地の正常価格 |
| 建物及びその敷地の賃貸 | 建物及びその敷地の正常価格 |
| 建物のみの賃貸 | 建物の正常価格 |
基礎価格の査定上の留意点
基礎価格の査定においては、以下の点に留意が必要です。
- 価格時点における価格を求める（過去の取得価格ではない）
- 三方式（原価法・取引事例比較法・収益還元法）を適用して求める
- 賃貸に供する部分の価格を正確に把握する
- 共用部分の配分がある場合は適切に処理する
建物及びその敷地の基礎価格の構成
建物及びその敷地を一括して賃貸する場合の基礎価格は、以下のように構成されます。
基礎価格 ＝ 土地の価格 ＋ 建物の価格
ここで、建物の価格は再調達原価から減価修正を行って求めた価格です。基礎価格は賃貸借契約の対象となる部分の価格であり、例えば建物の一部分（特定のフロア等）を賃貸する場合は、当該部分に対応する価格を基礎価格とします。
期待利回りの査定
期待利回りとは
期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に対して、市場において期待される利回りです。
期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相当額に対する割合をいう。
― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第7章
期待利回りの査定方法
期待利回りの査定は、以下の方法により行います。
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 積み上げ法 | 安全資産利回り ＋ リスクプレミアム |
| 市場抽出法 | 類似不動産の賃貸借事例から利回りを抽出 |
| 他の利回りからの類推 | 還元利回り等との関係から類推 |
積み上げ法による査定
積み上げ法は、安全資産の利回りを基礎として、不動産投資に伴うリスクに対応するリスクプレミアムを加算する方法です。
期待利回り ＝ 安全資産利回り ＋ リスクプレミアム
| 構成要素 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 安全資産利回り | 国債利回り、預金金利等 | 0.5%～1.5%程度 |
| リスクプレミアム | 不動産固有のリスクに対する補償 | 2.0%～5.0%程度 |
リスクプレミアムの査定においては、以下の要素を考慮します。
- 不動産の流動性リスク — 不動産は換金に時間を要する
- 賃貸経営のリスク — 空室リスク、賃料下落リスク
- 物件固有のリスク — 築年数、立地条件、テナントの質
- 市場環境のリスク — 景気変動、金利変動
市場抽出法による査定
市場抽出法は、類似の不動産の賃貸借事例から期待利回りを直接求める方法です。
期待利回り ＝ 事例の純賃料 ÷ 事例の基礎価格
複数の事例から求めた利回りを分析し、対象不動産に適用すべき期待利回りを判定します。この方法は市場実態を直接反映するため、データが得られる場合には最も信頼性が高い方法です。
期待利回りの水準の目安
| 不動産の類型 | 期待利回りの目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 都心商業ビル | 3.0%～4.5% | リスクが低いため利回りも低い |
| 郊外オフィス | 4.0%～6.0% | 空室リスクが都心より高い |
| 賃貸マンション | 3.5%～5.5% | 住宅系は比較的安定 |
| 商業施設 | 4.5%～7.0% | テナントリスクが比較的高い |
| 倉庫・工場 | 5.0%～8.0% | 汎用性が低い場合はリスクが高い |
ただし、期待利回りは経済情勢や金融市場の動向により変動するため、上記はあくまで参考値です。
期待利回りと還元利回りの違い
概念の違い
期待利回りと還元利回りは、いずれも不動産の利回りですが、概念が異なります。
| 項目 | 期待利回り | 還元利回り |
|---|---|---|
| 用途 | 積算法で賃料を求めるために使用 | 収益還元法で価格を求めるために使用 |
| 算式 | 純賃料 ÷ 基礎価格 | 純収益 ÷ 収益価格 |
| 対象収益 | 純賃料（賃料から経費を控除） | 純収益（総収益から総費用を控除） |
| 性質 | 資本に対する期待収益率 | 一期間の純収益と価格の比率 |
理論的関係
期待利回りと還元利回りは以下のような理論的関係にあります。
- 自用の場合：還元利回りは、不動産から得られる純収益と価格の関係を示す
- 賃貸の場合：期待利回りは、純賃料と基礎価格の関係を示す
両者は不動産の収益性を異なる角度から捉えたものであり、完全に一致するものではありません。一般的に、期待利回りは必要諸経費を含まない純賃料部分のみに対応するのに対し、還元利回りは賃料全体から運営費用を控除した純収益に対応します。
試験での区別の重要性
不動産鑑定士試験では、期待利回りと還元利回りの混同を避けることが重要です。両者の違いを明確に説明できることが、鑑定理論の理解度を示す指標となります。
必要諸経費等の計算
必要諸経費等とは
必要諸経費等とは、賃貸借等に当たり賃貸人が負担する経費のことです。
必要諸経費の構成項目
| 項目 | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 減価償却費 | 建物の経年劣化に伴う費用 | 建物の場合のみ計上 |
| 維持管理費 | 修繕費、清掃費等の維持費 | 日常的な維持に要する費用 |
| 公租公課 | 固定資産税、都市計画税 | 土地・建物の固定資産税等 |
| 損害保険料 | 火災保険料等 | 建物に対する保険 |
| 貸倒れ準備費 | 賃料の未回収に備える費用 | 賃料収入に対する一定割合 |
| 空室等による損失相当額 | 空室期間中の収入減を見込んだ額 | 空室率 × 賃料収入 |
必要諸経費の計算例
| 項目 | 計算方法 | 金額（年額） |
|---|---|---|
| 基礎価格 | ― | 150,000,000円 |
| 期待利回り | ― | 4.5% |
| 純賃料 | 150,000,000円 × 4.5% | 6,750,000円 |
| 減価償却費 | 建物価格80,000,000円 ÷ 40年 | 2,000,000円 |
| 維持管理費 | 実績に基づく | 1,800,000円 |
| 公租公課 | 課税明細に基づく | 3,200,000円 |
| 損害保険料 | 保険契約に基づく | 400,000円 |
| 貸倒れ準備費 | 賃料収入の1%程度 | 150,000円 |
| 空室等損失 | 賃料収入の5%程度 | 750,000円 |
| 必要諸経費等計 | ― | 8,300,000円 |
| 積算賃料（実質賃料） | 6,750,000円 ＋ 8,300,000円 | 15,050,000円 |
| 月額 | ― | 約1,254,167円 |
必要諸経費の査定上の留意点
- 減価償却費は経済的残耐用年数に基づいて査定する（税務上の耐用年数とは異なる場合がある）
- 維持管理費は実績値と標準的水準を比較して妥当性を検証する
- 空室等による損失相当額は、地域の空室率や対象不動産の競争力を考慮して査定する
- 大規模修繕費等の臨時的費用は含めないのが原則（年間の経常的費用のみ）
積算法の実務上の留意点
基礎価格と賃料水準の乖離
積算法で求めた積算賃料は、市場の賃料水準と乖離する場合があることに留意が必要です。
| 乖離のパターン | 原因 | 対応 |
|---|---|---|
| 積算賃料 ＞ 市場賃料 | 基礎価格が高い地域（都心等） | 賃貸事例比較法等で検証 |
| 積算賃料 ＜ 市場賃料 | 需要が旺盛で市場賃料が上昇している場合 | 同上 |
この乖離は、積算法が費用性（コスト）からのアプローチであるのに対し、市場賃料は需要と供給の関係で決まることに起因しています。したがって、積算法だけでなく賃貸事例比較法等の他の手法と併用することが不可欠です。
純賃料が極端に小さくなる場合
金利が低い経済環境では、期待利回りも低水準となり、純賃料が極端に小さくなることがあります。この場合、積算賃料の大部分を必要諸経費等が占めることになり、積算法の意義が希薄化する問題が生じます。
試験での出題ポイント
短答式試験
不動産鑑定士の短答式試験では、以下の論点が問われます。
- 積算法の算式：基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費等
- 期待利回りの定義と査定方法
- 期待利回りと還元利回りの違い
- 必要諸経費等の構成項目
論文式試験
論文式試験では、以下のテーマが出題される可能性があります。
- 積算法の理論的根拠と構成要素の詳細な論述
- 期待利回りの査定方法（積み上げ法・市場抽出法）
- 期待利回りと還元利回りの違いの理論的説明
- 積算法の限界と他手法との併用の必要性
暗記のポイント
- 算式 — 積算賃料 ＝ 基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費等
- 基礎価格 — 賃貸に供する不動産の価格時点における正常価格
- 期待利回り — 資本に対して市場で期待される利回り（安全資産利回り ＋ リスクプレミアム）
- 還元利回りとの違い — 期待利回りは賃料を求めるため、還元利回りは価格を求めるため
- 必要諸経費の6項目 — 減価償却費、維持管理費、公租公課、損害保険料、貸倒れ準備費、空室等損失
まとめ
積算法の精度は、基礎価格と期待利回りの査定の妥当性に大きく依存します。基礎価格は価格時点における正常価格として三方式を用いて求め、期待利回りは積み上げ法や市場抽出法により慎重に査定します。必要諸経費等は6つの構成項目を実績値と標準的水準に基づいて適切に計上します。期待利回りと還元利回りの違いを明確に理解し、積算法の理論的根拠を論述できるようにしておくことが試験対策として重要です。新規賃料の四手法の比較や収益還元法の還元利回りとあわせて学習を進めましょう。
