個別的要因（建物）とは

個別的要因（建物） は、建物に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因です。不動産鑑定士試験では、建築の年次、面積・高さ・構造・材質、設計・設備の機能性、施工の質と量、維持管理の状態などが問われます。これらの要因は減価修正と密接に関連しており、特に物理的減価・機能的減価・経済的減価の3つの減価要因との対応関係を理解することが重要です。

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

建物の個別的要因の体系

鑑定評価基準では、建物の個別的要因として多くの項目が列挙されています。これらを体系的に整理すると、以下の5つのカテゴリに分類できます。

カテゴリ 主な要因 関連する減価要因
基本属性 建築年次、面積、高さ、構造、材質 物理的減価
設計・設備 設計の良否、設備の機能性 機能的減価
施工品質 施工の質と量 物理的減価
維持管理 維持管理の状態、修繕の状況 物理的減価の進行度
環境適合 建物と環境との適合の状態 経済的減価

基本属性に関する個別的要因

建築（新築・増改築等）の年次

建築年次は、建物の経過年数を把握するための最も基本的な要因です。経過年数は減価修正の基礎となり、耐用年数に基づく方法では以下のように減価額を算定します。

減価額 ＝ 再調達原価 × 経過年数 ÷ 耐用年数

例えば、RC造事務所ビル（再調達原価5億円、耐用年数50年）が築20年の場合、耐用年数に基づく方法による減価額は以下の通りです。

減価額 ＝ 5億円 × 20年 ÷ 50年 ＝ 2億円
積算価格 ＝ 5億円 − 2億円 ＝ 3億円

ただし、建築年次だけでなく、増改築・大規模修繕の有無も重要です。適切な時期に大規模修繕を行った建物は、築年数が古くても経済的残存耐用年数が長く判定されることがあります。

面積・高さ・構造・材質

面積（延床面積）と高さは、建物の規模を示す要因です。同一地域の類似建物と比較して過大または過小な建物は、その地域の標準的使用に適合しない場合、減価要因となることがあります。

構造は、建物の骨組みの種類を示す要因で、主要な構造種別とその特徴は以下の通りです。

構造 略称 耐用年数の目安 特徴
鉄骨鉄筋コンクリート造 SRC造 60年程度 最も堅牢。高層建築に適する
鉄筋コンクリート造 RC造 50年程度 中高層建築の標準的構造
鉄骨造 S造 38年程度 大スパン空間に適する
木造 W造 22年程度 住宅に多い。耐用年数は短い

材質は、外壁材、屋根材、内装材等の品質に関する要因です。高品質な材料を使用した建物は、再調達原価が高く、維持管理費が低い傾向があります。

設計・設備に関する個別的要因

設計の良否

設計の良否は、建物の機能的減価に直接関連する重要な要因です。設計の良否は以下の観点から判断されます。

  • 平面計画の合理性: 各室の配置、動線の効率性、共用部分の割合
  • 断面計画の合理性: 階高、天井高、設備スペースの確保
  • 構造計画の合理性: 柱間スパン、荷重設計の適切さ
  • 外観デザイン: 周辺環境との調和、美観

例えば、事務所ビルにおいてレンタブル比（貸室面積 ÷ 延床面積）が低い建物は、設計の非効率性による機能的減価が生じます。一般的な事務所ビルのレンタブル比が70〜75%程度であるのに対し、共用部分が過大な設計で60%程度しかない建物は、収益性の低下を通じて減価要因となります。

設備の機能性

設備の機能性は、建物の実用性と快適性を左右する要因です。主要な建物設備と価格への影響は以下の通りです。

設備種別 具体例 価格への影響
空調設備 個別空調、セントラル空調 テナント満足度に直結
電気設備 受変電設備、非常用発電機 電力供給の安定性
給排水設備 給水方式、排水処理 衛生環境の維持
防災設備 スプリンクラー、防火区画 安全性の確保
昇降機設備 エレベーター台数・速度 利便性に大きく影響
情報通信設備 光ファイバー、フリーアクセスフロア 現代のオフィス需要に対応

設備の旧式化は機能的減価の典型例です。例えば、築30年の事務所ビルで個別空調が未整備の場合、現在の標準的な事務所ビルと比較して機能的に劣るため、機能的減価が生じます。

施工品質に関する個別的要因

施工の質と量

施工の質とは、建設工事の出来栄えを示す要因です。施工品質が高い建物は、物理的な耐久性に優れ、維持管理費が抑えられるため、物理的減価の進行が遅い傾向にあります。

施工品質は、以下の点から評価されます。

  • 躯体の精度: コンクリートの打設品質、鉄筋の配置精度
  • 仕上げの精度: 内外装の仕上げ品質、納まりの良否
  • 防水処理: 屋上防水、外壁防水の施工品質
  • 設備配管: 給排水配管の材質・施工精度

施工の量は、建設に投入された資材や労務の量的な充実度を示します。例えば、構造的に余裕のある設計（柱の断面が大きい、壁厚が厚い等）は、施工の量が充実しているといえます。

維持管理に関する個別的要因

維持管理の状態

維持管理の状態は、建物の現在の価値を判断するうえで極めて重要な要因です。適切な維持管理が行われている建物は、築年数が古くても経済的残存耐用年数が長く判定される一方、管理が不十分な建物は急速に価値が低下します。

維持管理の状態は、以下の点から評価されます。

  • 日常管理: 清掃、設備の点検、小規模修繕の実施状況
  • 計画修繕: 長期修繕計画の策定・実行状況
  • 大規模修繕の履歴: 屋上防水、外壁補修、設備更新の実施時期と内容

例えば、築25年のRC造マンションにおいて、適切な長期修繕計画に基づき12年目に大規模修繕（外壁補修・屋上防水更新）を実施している場合と、修繕を一切行っていない場合では、経済的残存耐用年数に10年以上の差が生じることがあります。

有害な物質の使用の有無

有害な物質としては、アスベスト（石綿）が最も代表的です。1970年代以前に建設された建物では、断熱材や耐火被覆にアスベストが使用されている場合があり、その除去には多額の費用を要するため重大な減価要因となります。

その他、PCB（ポリ塩化ビフェニル）を含む変圧器やコンデンサ等も、処理費用が必要となる有害物質です。

環境適合に関する個別的要因

建物とその環境との適合の状態

建物と環境との適合は、建物の用途や規模がその地域の標準的使用に合致しているかを示す要因です。この要因は経済的減価と密接に関連しています。

不動産の経済的な価値は、その不動産が存する地域の標準的使用の状態との適合の程度によっても影響を受ける。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

例えば、高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域に低層の木造住宅が存する場合、その建物は地域の標準的使用に適合しておらず、経済的減価が生じます。逆に、閑静な低層住宅地域に大規模な商業施設が存する場合も、環境との不適合が問題となります。

建物と敷地が一体の場合の個別的要因

建物とその敷地が一体として評価される場合は、建物の個別的要因に加えて、建物と敷地の適応の状態も考慮されます。

具体的には以下の点が判断されます。

  • 敷地内の配置: 建物の建築位置、駐車場・庭園等の配置
  • 建ぺい率・容積率の消化状況: 法定の限度に対してどの程度利用しているか
  • 修繕計画・管理計画の良否: 区分所有建物の場合は管理組合の運営状態

例えば、容積率400%の商業地において容積率を200%しか消化していない建物は、敷地のポテンシャルを十分に活かしていないことになり、最有効使用との乖離が減価要因として認識されます。

個別的要因と減価修正の対応関係

建物の個別的要因は、減価修正の3つの減価要因と密接に対応しています。

減価要因 関連する個別的要因 具体例
物理的減価 建築年次、施工品質、維持管理 築30年、外壁のひび割れ、雨漏り
機能的減価 設計の良否、設備の機能性 天井高不足、個別空調未整備
経済的減価 環境との適合 商業地域の低層住宅、需要減退地域

観察減価法を適用する際には、これらの個別的要因を直接観察し、各減価要因の程度を判定します。個別的要因の把握が正確であるほど、減価修正の精度が高まることになります。

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 建物の個別的要因の具体的な列挙（設計・設備・施工・管理等）
  • 土地の個別的要因と建物の個別的要因の区別
  • 有害な物質（アスベスト等）の取扱い
  • 維持管理の状態と経済的残存耐用年数の関係
  • 建物と環境との適合と経済的減価の関係

論文式試験

  • 建物の個別的要因の体系的な記述
  • 個別的要因と減価修正（物理的・機能的・経済的減価）の関連の論述
  • 個別分析における建物の最有効使用判定
  • 建物及びその敷地の場合の個別的要因の特殊性

暗記のポイント

  1. 建物の個別的要因の主要項目: 建築年次、面積・高さ・構造・材質、設計・設備の機能性、施工の質と量、維持管理の状態
  2. 個別的要因と減価要因の対応: 物理的減価（年次・施工・管理）、機能的減価（設計・設備）、経済的減価（環境適合）
  3. 有害物質（アスベスト・PCB等）は重大な減価要因
  4. 維持管理が良好な建物は経済的残存耐用年数が長い
  5. 建物と環境の不適合は経済的減価に分類される

まとめ

個別的要因（建物）は、基本属性（建築年次・構造・面積等）、設計・設備の機能性、施工品質、維持管理の状態、環境との適合という5つのカテゴリに整理できます。これらの要因は、減価修正における物理的減価・機能的減価・経済的減価の3要因と密接に対応しています。

試験対策としては、建物の個別的要因を体系的に列挙できるようにするとともに、各要因がどの減価要因に関連するかを明確に理解しておきましょう。個別的要因（土地）と合わせて学習し、土地と建物の個別的要因の違いも整理しておくことが重要です。