土地区画整理法の概要

土地区画整理事業は、道路・公園等の公共施設の整備改善と宅地の利用増進を一体的に行う事業です。不動産鑑定士試験では、仮換地の指定と減歩の仕組みが出題の中心となります。

不動産鑑定士の鑑定評価実務においては、土地区画整理事業の施行地区内の土地を評価する場面があり、仮換地・従前の宅地・保留地の概念を正確に理解しておくことが重要です。

土地区画整理事業とは

定義

土地区画整理事業とは、都市計画法に基づく市街地開発事業の一つで、土地の区画形質の変更と公共施設の新設又は変更を行う事業です。

事業の流れ

整理前の不整形な土地
    ↓
道路・公園等の公共施設を整備
    ↓
宅地を整理して形状・面積を整える
    ↓
整理後の整形な土地（換地）

特徴

  • 権利変換方式（土地の権利関係を維持しつつ位置・形状を変更）
  • 減歩により事業費を捻出（税金に頼らない仕組み）
  • 地権者の土地は面積が減少するが、利用価値が向上

施行者の種類

土地区画整理事業は、以下の者が施行者となります。

施行者 概要
個人施行 宅地の所有者又は借地権者が1人又は数人で施行
土地区画整理組合 宅地の所有者又は借地権者が7人以上で設立。施行地区内の所有者等の2/3以上の同意が必要
区画整理会社 株式会社が施行。所有者等の2/3以上の同意が必要
地方公共団体 都道府県又は市町村が施行
国土交通大臣 国が施行する大規模な事業
都市再生機構・地方住宅供給公社 一定の要件を満たす場合に施行

施行者に関する出題ポイント

  • 組合施行の場合、都道府県知事の認可が必要
  • 組合の設立には所有者等の2/3以上の同意（「過半数」ではない点に注意）
  • 個人施行は施行地区内の全ての所有者・借地権者の同意が必要

換地計画と換地処分

換地計画

換地計画は、従前の宅地に対応する換地を定める計画です。

  • 照応の原則：換地は、従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない
  • 換地計画は施行者が作成し、都道府県知事の認可を受ける

換地処分

  • 換地計画に基づき、従前の宅地の権利を換地に移行させる処分
  • 都道府県知事への届出後に実施（個人施行・組合施行の場合は認可）
  • 換地処分の公告があった日の翌日から換地の効力が発生
  • 従前の宅地に存した所有権・地上権・賃借権等は換地に移行

仮換地の指定

仮換地とは

仮換地とは、換地処分の前に、従前の宅地に代わって使用収益できるように仮に指定される土地のことです。

仮換地の指定の効果

土地 使用収益 所有権
仮換地 使用収益できる 従前の宅地の所有者に帰属するわけではない
従前の宅地 使用収益できなくなる 所有権は従前の宅地に残る

重要ポイント

  • 仮換地の指定は換地処分の前段階
  • 仮換地の指定により、従前の宅地の使用収益権は停止
  • 従前の宅地の所有権は移転しない（換地処分まで従前の宅地に残る）
  • 仮換地の指定は、施行者が行う（地権者の同意は不要だが、意見書の提出機会あり）

仮換地を処分（売買）する場合

  • 所有権は従前の宅地にあるため、従前の宅地の所有権を移転する
  • 仮換地の売買では「従前の宅地○番、仮換地△番」として取引される
  • 鑑定評価でも、仮換地の評価は従前の宅地の評価として行う

減歩（げんぶ）

減歩とは

減歩とは、土地区画整理事業により従前の宅地の面積が減少することをいいます。減歩には2つの種類があります。

公共減歩

  • 道路・公園等の公共施設の用地を生み出すための減歩
  • 地権者の土地から公共施設用地を捻出

保留地減歩

  • 保留地を生み出すための減歩
  • 保留地を処分（売却）して事業費に充当
  • 税金に頼らず事業費を捻出する仕組み

減歩率の計算

減歩率 = (従前の宅地面積 − 換地面積) ÷ 従前の宅地面積 × 100（%）
項目 計算例
従前の宅地面積 200㎡
換地面積 160㎡
減歩面積 40㎡
減歩率 20%

減歩と地価の関係

  • 減歩により面積は減少するが、整備後の宅地は利用価値が向上
  • 理論上、「面積の減少」と「単価の上昇」が均衡する
  • 鑑定評価では、減歩後の宅地が従前の宅地と価値的に均衡しているかを検証

減歩と地価の関係（具体例）

項目 整理前 整理後
面積 200m2 160m2
単価 100,000円/m2 125,000円/m2
総額 20,000,000円 20,000,000円
減歩率 ― 20%

上記のように、面積が20%減少しても、道路・公園等の公共施設が整備されたことにより単価が25%上昇すれば、地権者の土地の総価値は理論上変わりません。これが土地区画整理事業の基本的な仕組みです。

実際には、整備後の宅地の価値上昇が減歩による面積減少を上回るケース（増価換地）もあれば、下回るケース（価値の不均衡が生じ清算金で調整）もあります。

保留地の処分

保留地とは

保留地とは、換地として定めないで施行者が取得する土地です。

  • 換地処分の公告があった日の翌日に施行者が取得
  • 保留地を売却して事業費に充当

保留地の処分に関する制限

  • 組合施行の場合：定款又は施行規程で処分方法を定める
  • 公共団体施行の場合：施行条例で処分方法を定める

清算金

清算金とは

換地が従前の宅地と価値的に不均衡な場合に、その差額を金銭で調整するものです。

  • 換地の価値 ＞ 従前の宅地の価値 → 地権者が清算金を徴収される
  • 換地の価値 ＜ 従前の宅地の価値 → 地権者に清算金が交付される

清算金の確定

  • 換地処分時に確定
  • 異議がある場合は、裁決を申請できる

建築等の制限（第76条）

事業の施行の障害となるおそれがある行為を制限するため、施行地区内では以下の制限があります。

  • 都道府県知事（市の区域内は当該市の長）の許可を受けなければ建築物の新築等ができない
  • 許可が必要な行為：土地の形質の変更、建築物の新築・改築・増築、移動の容易でない物件の設置・堆積
  • この制限は事業計画の決定の公告から換地処分の公告まで適用される

都市計画法の制限との比較

土地区画整理事業が都市計画法の都市計画事業として施行される場合、都市計画法第65条の建築制限も関連します。

制限 根拠法 許可権者
施行地区内の建築制限 土地区画整理法 第76条 都道府県知事等
都市計画事業の施行地区内の建築制限 都市計画法 第65条 都道府県知事等

鑑定評価における区画整理事業地の評価

評価の基本的考え方

不動産鑑定士が土地区画整理事業施行地区内の土地を評価する場合、事業の進捗段階に応じた評価が必要です。

段階 評価の考え方
仮換地指定前 従前の宅地の位置・形状等に基づき評価。ただし区画整理事業による将来の利用増進を考慮
仮換地指定後 仮換地の位置・形状・面積に基づき評価。事業の進捗状況・工事の完成度を反映
換地処分後 換地として確定した土地を通常の宅地として評価

事業の進捗と価格への影響

仮換地指定後の段階では、以下の点が価格に影響します。

  • 造成工事の完成度：道路・上下水道等の整備がどこまで完了しているか
  • 使用収益開始の時期：仮換地の使用収益が開始されているか否か
  • 周辺のインフラ整備状況：事業全体としての進捗率
  • 清算金の見込み：清算金の徴収・交付の見込額

試験での出題ポイント

暗記必須事項

  • 照応の原則：位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等
  • 仮換地の効果：使用収益は仮換地で行い、所有権は従前の宅地に残る
  • 換地処分の効力発生日：公告があった日の翌日
  • 組合設立の同意：所有者等の2/3以上
  • 公共減歩と保留地減歩の違い

よく出る引っかけ

  • 「仮換地の指定により所有権が移転する」→ 誤り（所有権は従前の宅地に残る）
  • 「組合設立には過半数の同意が必要」→ 誤り（2/3以上）
  • 「保留地は地権者に帰属する」→ 誤り（施行者が取得）
  • 「減歩により地権者は必ず損をする」→ 誤り（利用価値の向上と均衡）

まとめ

土地区画整理法は、公共施設の整備と宅地の利用増進を一体的に行う事業の仕組みを定めた法律です。仮換地の指定では使用収益権が仮換地に移るが所有権は従前の宅地に残ること、減歩には公共減歩と保留地減歩があること、清算金で価値の不均衡を調整することが重要な論点です。

照応の原則は換地計画の根本的な原則であり、減歩と地価の関係（面積の減少と単価の上昇の均衡）は鑑定評価の理論にも直結します。試験対策としては、仮換地の効果（使用収益の移転と所有権の残存）、組合設立の同意要件（2/3以上）、換地処分の効力発生日（公告の翌日）を正確に暗記しましょう。

都市計画法の市街地開発事業として位置づけられるため、都市計画法の知識と合わせて学習しましょう。鑑定評価の実務でも、区画整理事業地区内の土地評価は頻出であり、価格形成要因との関連も重要です。