利回り法とは？期待利回りの考え方
利回り法とは
利回り法は、継続賃料を求める4手法のうち、不動産の資本価値に対する収益性に着目した手法です。対象不動産の基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に、必要諸経費を加算して試算賃料を求めます。算式は新規賃料の積算法と類似していますが、用いる利回りが「期待利回り」ではなく「継続賃料利回り」である点が最大の相違点です。
利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節
利回り法の定義と考え方
基本的な考え方
利回り法は、以下の考え方に基づいています。
- 不動産は資本（投下資金）の一形態であり、その資本に対する収益（賃料）は一定の利回りで説明できる
- 継続賃料の場合、新規契約と同じ利回り（期待利回り）ではなく、契約の継続性を反映した利回りを用いるべき
- 価格時点における不動産の価格（基礎価格）に対して、適正な利回りと必要諸経費を積み上げて賃料を求める
算式
$$ \text{利回り法による賃料} = \text{基礎価格} \times \text{継続賃料利回り} + \text{必要諸経費} $$
計算手順
利回り法の計算は、以下のステップで行います。
ステップ1：基礎価格の算定
基礎価格は、価格時点における対象不動産の価格です。
基礎価格は、価格時点における対象不動産の経済価値を適正に表示する価格でなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節
ステップ2：継続賃料利回りの算定
継続賃料利回りは、利回り法における最も重要かつ判断を要する要素です。
ステップ3：必要諸経費の算定
必要諸経費は、価格時点における以下の費用を積算します。
- 減価償却費（建物の場合）
- 維持管理費（修繕費、管理費等）
- 公租公課（固定資産税、都市計画税）
- 損害保険料
- 貸倒れ準備費
- 空室等による損失相当額
ステップ4：試算賃料の算定
$$ \text{試算賃料} = \text{基礎価格} \times \text{継続賃料利回り} + \text{必要諸経費} $$
継続賃料利回りの求め方
継続賃料利回りの求め方は、利回り法の核心部分です。
基本的な考え方
継続賃料利回りは、直近合意時点における実際の利回り（実際実質賃料に基づく利回り）を基礎として、以下の要素を総合的に勘案して求めます。
$$ \text{直近合意時点の利回り} = \frac{\text{直近合意時点の純賃料}}{\text{直近合意時点の基礎価格}} $$
考慮すべき要素
| 要素 | 内容 |
|---|---|
| 直近合意時点の利回り | 現行賃料が合意された時点での実際の利回り |
| 市場の期待利回りの変動 | 直近合意時点から価格時点までの市場利回りの変動 |
| 不動産市場の動向 | 地価の変動、賃料市場の動向 |
| 契約の個別性 | 契約の内容、経緯、当事者間の事情 |
継続賃料利回りの算定例
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 直近合意時点の純賃料 | 年額240万円 |
| 直近合意時点の基礎価格 | 6,000万円 |
| 直近合意時点の利回り | 4.0% |
| 価格時点の市場期待利回り | 4.5% |
| 継続賃料利回り（勘案後） | 4.2% |
この例では、市場の期待利回りは4.5%に上昇しているものの、契約の継続性を考慮し、直近合意時点の4.0%と市場の4.5%の間で、4.2%と判定しています。
積算法との違い
利回り法と積算法（新規賃料）は算式が類似していますが、重要な違いがあります。
比較表
| 比較項目 | 積算法（新規賃料） | 利回り法（継続賃料） |
|---|---|---|
| 適用場面 | 新規賃貸借契約 | 既存契約の更新・改定 |
| 利回り | 期待利回り | 継続賃料利回り |
| 利回りの意味 | 市場で期待される利回り | 契約の継続性を反映した利回り |
| 利回りの水準 | 市場利回り | 直近合意時点の利回りを基礎 |
| 基礎価格 | 価格時点の価格 | 価格時点の価格 |
| 必要諸経費 | 価格時点の経費 | 価格時点の経費 |
利回りの違いの本質
- 期待利回り：新規に不動産を取得する投資家が市場で期待する利回り。市場全体の水準を反映する
- 継続賃料利回り：既存の契約関係の下で適正と考えられる利回り。直近合意時点の利回りを基礎として、市場変動を一定程度反映する
この違いは、継続賃料が契約の安定性と市場変動への適応のバランスを取る賃料であることを反映しています。新規に契約する場合は市場水準がそのまま適用されますが、契約を継続する場合は、過去の合意を尊重しつつ徐々に市場水準に近づけるという考え方です。
具体的な計算例
前提条件
- 対象不動産：事務所ビルの一室
- 基礎価格（価格時点）：8,000万円
- 直近合意時点の基礎価格：7,000万円
- 直近合意時点の純賃料：年額280万円
- 直近合意時点の利回り：4.0%（280万円 / 7,000万円）
- 価格時点の市場期待利回り：4.5%
- 必要諸経費（価格時点）：年額150万円
継続賃料利回りの判定
直近合意時点の利回り4.0%と市場の期待利回り4.5%を勘案し、契約の経緯等を考慮して4.3%と判定。
試算賃料の算定
$$ \text{試算賃料} = 8,000万円 \times 4.3\% + 150万円 = 344万円 + 150万円 = 年額494万円 $$
利回り法による試算賃料：年額494万円（月額約41.2万円）
この結果を、差額配分法やスライド法による試算賃料と比較考量し、鑑定評価額を決定します。
利回り法の留意点
長所
- 不動産の資本価値と収益の関係を直接的に反映する
- 理論的な根拠が明確である
- 基礎価格の変動を通じて市場動向を反映できる
短所
- 継続賃料利回りの設定に判断が入りやすい
- 直近合意時点のデータが必要
- 基礎価格の変動が大きい場合、結果が大きく振れる可能性がある
他の手法との関連
利回り法は、差額配分法とともに継続賃料の4手法の中核をなす手法です。差額配分法が市場賃料との絶対的な差額に着目するのに対し、利回り法は投下資本に対する収益率に着目しています。
試験での出題ポイント
利回り法は、積算法との対比で出題されることが特に多い手法です。
論文式試験での頻出論点
- 利回り法の定義と算式：基準条文を正確に引用する
- 継続賃料利回りの求め方：直近合意時点の利回りを基礎とする考え方を論述する
- 積算法との違い：期待利回りと継続賃料利回りの違いを明確に論述する
- 基礎価格の考え方：価格時点の価格を用いる理由
短答式試験での注意点
- 利回り法は継続賃料の手法であること（積算法は新規賃料）
- 継続賃料利回りは、直近合意時点の利回りを基礎とすること
- 基礎価格は価格時点の価格であること
- 必要諸経費は積算法と同様の項目であること
関連する論点
まとめ
利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費を加算して継続賃料を求める手法です。積算法と算式は類似していますが、用いる利回りが異なります。積算法の「期待利回り」が市場水準を直接反映するのに対し、利回り法の「継続賃料利回り」は直近合意時点の利回りを基礎として市場変動を緩やかに反映します。この違いは、継続賃料が契約の安定性と市場変動への適応のバランスを取る賃料であることを反映しています。試験対策としては、積算法との対比を正確に理解し、継続賃料利回りの求め方を論述できるようにしておきましょう。
