不動産の価格に関する諸原則｜需要供給・代替・最有効使用の原則を解説
不動産の価格に関する諸原則の意義
不動産の価格は、多数の要因の相互作用によって形成されますが、その形成過程には一般的な法則性があります。鑑定評価基準（総論第4章）は、この法則性を「不動産の価格に関する諸原則」として体系的に整理しています。
不動産の価格は、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。不動産の鑑定評価は、その不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することである。不動産の経済価値を適切に判定するためには、不動産の価格に関する諸原則についての理解が不可欠である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第4章
諸原則は、鑑定評価の理論的基盤であり、価格形成要因の分析や鑑定評価手法の適用にあたって、常に念頭に置くべきものです。
各原則の解説
鑑定評価基準では、以下の諸原則が定められています。
需要と供給の原則
一般に、財の価格は、その財の需要と供給との相互関係によって定まるとされているが、不動産の価格も、不動産に対する需要と供給との相互関係によって定まる。
― 不動産鑑定評価基準 総論第4章
不動産の価格も、一般の財と同様に需要と供給の関係に支配されます。ただし、不動産には代替性が低い、供給の弾力性が乏しいといった特性があるため、一般の財とは異なる価格形成メカニズムが働きます。
不動産の需要は、人口・世帯数の動向、所得水準、金融情勢などに影響され、供給は土地の有限性、建築コスト、開発規制などに影響されます。
変動の原則
不動産の価格は、不動産の価格を形成する要因が常に変動の過程にあることから、不動産の価格もこれらの変動に伴って変動するものである。したがって、不動産の鑑定評価に当たっては、価格形成要因が将来どのように変動するかについての予測を行うことが必要である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第4章
不動産の価格形成要因は常に変動しており、それに伴って価格も変動します。鑑定評価においては、価格時点における現状だけでなく、将来の変動を予測することが求められます。この原則は、後述する予測の原則と密接に関連しています。
代替の原則
不動産の価格は、その不動産と代替関係にある不動産の価格と相互に関連して形成される。
― 不動産鑑定評価基準 総論第4章
代替の原則は、鑑定評価手法の理論的根拠として極めて重要な原則です。取引事例比較法は、代替可能な不動産の取引事例から対象不動産の価格を求める手法であり、まさにこの原則に基づいています。
ここでいう「代替関係」は、同種の不動産間だけでなく、異なる種類の不動産間（例えば、賃貸マンションと持ち家）や、不動産と他の投資商品（株式、債券等）との間にも成立します。
最有効使用の原則
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（最有効使用）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第4章
最有効使用の原則は、鑑定評価基準における最も重要な原則の一つです。不動産の価格は、その不動産の潜在的な利用可能性が最大限に発揮される使用を前提として形成されます。
最有効使用の判定にあたっては、以下の点に留意が必要です。
- 合法性 — 法令上許容される使用であること（用途地域の規制等）
- 物理的可能性 — 対象不動産の物理的条件において実現可能であること
- 経済的合理性 — 経済的に合理的と認められる使用であること
- 最高最善 — 上記の条件を満たす使用のうち、最も収益性が高い使用であること
均衡の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第4章
均衡の原則は、不動産の構成要素（土地と建物の関係、間取り、設備等）の均衡が価格に影響を与えることを示しています。例えば、高度商業地域に低層の木造住宅が建っている場合、土地と建物の均衡が崩れており、その不動産の価値は最有効使用の場合と比べて低くなります。
収益逓増及び逓減の原則
不動産の利用に関して、ある生産要素の投入量を増加させていくと、その不動産の生み出す収益は、まず逓増し、やがて逓減する段階に達する。
― 不動産鑑定評価基準 総論第4章
追加投資の効果は一定ではなく、最適な投資水準を超えると収益が逓減します。この原則は、最有効使用の判定において、投資規模の最適水準を見極める際に重要です。例えば、容積率の限度いっぱいまで建築することが常に最有効使用とは限りません。
収益配分の原則
不動産の収益は、一般に、労働、資本及び経営（組織）の各要素の結合によって生ずるものであり、不動産も一般にこれらの要素の一に属するものであるから、不動産が生み出す収益は、それぞれの要素に配分される。
― 不動産鑑定評価基準 総論第4章
不動産が生み出す収益は、労働・資本・経営の各要素に配分されます。鑑定評価では、不動産に帰属する収益を他の生産要素に帰属する収益から分離して把握する必要があります。この原則は、収益還元法や収益分析法の理論的根拠です。
寄与の原則
不動産のある部分がその不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を与える。
― 不動産鑑定評価基準 総論第4章
不動産の各構成要素が全体の価値に寄与する程度を把握することが重要です。例えば、建物にエレベーターを設置することで家賃が上昇する場合、エレベーターの設置費用と家賃上昇による増分価値を比較して、投資の合理性を判断します。この原則は、原価法における減価修正の考え方にも関連します。
適合の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第4章
不動産は、その周辺環境に適合してこそ最大の効用を発揮します。住宅地域に工場が立地している場合、環境との不適合により価値が減少します。この原則は、地域分析や最有効使用の判定と密接に関連しています。
競争の原則
一般に、超過利潤は競争を惹起し、競争は超過利潤を減少させる傾向を持つ。不動産についても、その利用によって生ずる超過利潤は、新たな不動産の供給を促進し、この新たな供給は超過利潤を減少させる。
― 不動産鑑定評価基準 総論第4章
超過利潤が存在する市場では競争が生まれ、その結果として超過利潤が減少していきます。この原則は、将来の収益予測において、現在の超過利潤が永続するとは限らないことを示唆しています。収益還元法の適用にあたって、将来の収益予測の妥当性を検証する際に重要です。
予測の原則
不動産の価格は、その不動産の将来の収益性等についての予測を反映して形成される。したがって、不動産の鑑定評価に当たっては、対象不動産について、価格形成要因の変動についての予測を的確に行うことが必要である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第4章
不動産の価格は、過去や現在だけでなく、将来の予測を織り込んで形成されます。鑑定評価においては、価格形成要因の将来の動向を予測し、それを適切に反映させることが求められます。この原則は変動の原則と表裏一体の関係にあります。
諸原則間の関係
諸原則は、それぞれが独立して存在するのではなく、相互に密接な関連を持っています。
特に重要な関係を整理すると、以下の通りです。
- 最有効使用の原則 — 諸原則の中核をなす原則であり、均衡の原則、収益逓増及び逓減の原則、適合の原則がその判定基準を提供する
- 変動の原則と予測の原則 — 表裏一体の関係にあり、両者を合わせて理解する必要がある
- 代替の原則 — 取引事例比較法の理論的根拠であり、需要と供給の原則とも関連する
- 収益配分の原則と寄与の原則 — 収益還元法や原価法の理論的根拠として関連する
- 競争の原則 — 需要と供給の原則を動態的に説明する原則ともいえる
諸原則は、最有効使用の原則を頂点として有機的に結びついており、鑑定評価のあらゆる場面で作用しています。
試験での出題ポイント
短答式試験
短答式試験では、以下の論点が出題されます。
- 各原則の定義の正誤判定（キーワードの入れ替えに注意）
- 各原則と鑑定評価手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）との対応関係
- 最有効使用の判定に関する具体的事例の判断
- 諸原則の名称と内容の正しい組み合わせ
論文式試験
論文式試験では、諸原則について体系的な論述が求められます。
- 諸原則の意義と体系的な列挙
- 特定の原則（特に最有効使用の原則、代替の原則）の定義と鑑定評価における役割の論述
- 諸原則間の関係性の論述
- 諸原則と鑑定評価手法との関連の論述
暗記のポイント
- 11の原則の名称 — 需要と供給、変動、代替、最有効使用、均衡、収益逓増及び逓減、収益配分、寄与、適合、競争、予測の11原則を漏れなく覚える
- 最有効使用の原則のキーワード — 「良識と通常の使用能力を持つ人」「合理的かつ合法的」「最高最善の使用方法」
- 代替の原則の重要性 — 取引事例比較法の理論的根拠であること
- 変動の原則と予測の原則 — 表裏一体の関係であること
- 手法との対応 — 代替の原則→取引事例比較法、収益配分の原則→収益還元法・収益分析法、均衡・寄与の原則→原価法（減価修正）
まとめ
不動産の価格に関する諸原則は、鑑定評価の理論的基盤として11の原則から構成されています。最有効使用の原則を中核として、各原則は相互に密接な関係を持ち、価格形成要因の分析や鑑定評価手法の適用の指針となります。試験では全11原則の名称と内容を正確に把握したうえで、各原則と鑑定評価手法との対応関係、諸原則間の相互関連について体系的に論述できる力が求められます。価格形成要因の変動予測や最有効使用と要因分析の関係もあわせて学習を進めましょう。
