正常賃料と限定賃料の違い｜賃料の鑑定評価をわかりやすく解説
賃料の鑑定評価の意義
不動産の鑑定評価は、価格だけでなく賃料についても行われます。賃料の鑑定評価は、賃貸借契約の締結・更新・改定などの場面で必要とされ、実務上も非常に重要です。
鑑定評価基準では、賃料を「新規賃料」と「継続賃料」に大きく分け、それぞれについて求めるべき賃料の種類と評価手法を定めています。
賃料の種類：正常賃料と限定賃料
価格に正常価格・限定価格等の種類があるのと同様に、賃料にも種類があります。
正常賃料
正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節
正常賃料は、正常価格と同じ市場概念（合理的な市場条件）のもとで成立する新規の適正賃料です。貸主・借主の双方が自由な意思に基づき、対象不動産が市場に十分公開され、当事者が十分な情報を持って合理的に判断した場合に成立する賃料です。
限定賃料
限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節
限定賃料は、限定価格と同じ市場概念のもとで成立する賃料です。例えば、隣接する建物の一部を賃借することで一体利用が可能になるなど、市場参加者が限定される場面で適用されます。
正常賃料と限定賃料の違い
両者の違いは、価格における正常価格と限定価格の違いに対応します。
- 正常賃料 — 不特定多数の市場参加者を前提とした市場賃料
- 限定賃料 — 特定の当事者間でのみ成立する合理的な賃料（市場が限定される場合）
新規賃料と継続賃料の違い
賃料の鑑定評価では、新規賃料と継続賃料の区別が極めて重要です。
新規賃料
新規賃料とは、新たに賃貸借契約を締結する場合の賃料です。当事者間に従前の契約関係がない状態で、市場において成立するであろう賃料を求めます。
継続賃料
継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節
継続賃料は、既存の賃貸借契約の当事者間で、契約の更新や賃料改定の際に成立するであろう賃料です。新規賃料とは異なり、従前の契約内容や経緯が考慮されます。
両者の主な違いは以下の通りです。
- 契約関係 — 新規賃料は契約関係がない前提、継続賃料は既存の契約が前提
- 考慮要素 — 継続賃料では契約の経緯、従前の賃料水準、賃料改定の経過等が考慮される
- 市場概念 — 新規賃料は広い市場を前提、継続賃料は特定の当事者間を前提
新規賃料の求め方
新規賃料の鑑定評価には、以下の3つの手法が定められています。
積算法
積算法は、基礎価格に期待利回りを乗じて得た純賃料に必要諸経費等を加算して賃料を求める手法です。
積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節
試算賃料 = 基礎価格 x 期待利回り + 必要諸経費等
基礎価格とは、対象不動産の価格時点における価格であり、更地の場合は更地の価格、建物及びその敷地の場合は一体としての価格が基礎価格となります。
賃貸事例比較法
賃貸事例比較法は、類似の賃貸借の事例から比準して賃料を求める手法です。取引事例比較法と同様の考え方で、賃貸事例について事情補正・時点修正・地域要因の比較・個別的要因の比較を行います。
賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節
収益分析法
収益分析法は、対象不動産が生み出す総収益から、不動産以外の要素（経営能力等）に帰属する収益を控除して、不動産に帰属する純収益を求め、これに必要諸経費等を加算して賃料を求める手法です。
収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節
この手法は、事業用不動産（ホテル、商業施設等）の賃料評価で特に有効です。
継続賃料の求め方
継続賃料の鑑定評価には、以下の4つの手法が定められています。
差額配分法
差額配分法は、対象不動産の正常賃料（市場賃料）と実際支払賃料との差額について、契約の内容や経緯等を考慮して、その差額を適切に配分して継続賃料を求める手法です。
差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応する適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 各論第2章第1節
利回り法
利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た純賃料に必要諸経費等を加算して賃料を求める手法です。積算法の継続賃料版ともいえますが、期待利回りではなく「継続賃料利回り」を用いる点が異なります。
スライド法
スライド法は、従前の実際支払賃料に変動率を乗じて試算賃料を求める手法です。経済情勢の変動に応じた賃料改定額を求めるのに適しています。
スライド法は、直近合意時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 各論第2章第1節
賃貸事例比較法
新規賃料の場合と同様に、継続賃料の場合にも賃貸事例比較法の適用が認められています。ただし、事例の選択にあたっては、継続中の賃貸借における賃料改定の事例を用いることが望ましいとされています。
試験での出題ポイント
短答式試験
短答式試験では、以下の論点が出題されます。
- 正常賃料と限定賃料の定義の正誤判定
- 新規賃料の3手法と継続賃料の4手法の正確な把握
- 各手法の計算構造（特に積算法の算式）
- 新規賃料と継続賃料に適用する手法の区別
論文式試験
論文式試験では、賃料の鑑定評価について体系的な論述が求められます。
- 新規賃料と継続賃料の違い、それぞれに適用する手法の体系的記述
- 差額配分法の考え方と適用上の留意点
- 継続賃料固有の考慮要素（契約の経緯、従前賃料等）の論述
暗記のポイント
- 新規賃料の3手法 — 積算法・賃貸事例比較法・収益分析法
- 継続賃料の4手法 — 差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法
- 積算法の算式 — 「基礎価格 x 期待利回り + 必要諸経費等」
- 継続賃料の定義 — 「不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料」
- 差額配分法のポイント — 差額の「全額」ではなく「貸主に帰属する部分」を配分する
まとめ
賃料の鑑定評価では、正常賃料と限定賃料の種類の区別、新規賃料と継続賃料の違いを正確に理解することが基本です。新規賃料は3手法、継続賃料は4手法と、それぞれに適用する手法が異なります。特に継続賃料は、既存の契約関係を前提とする点で新規賃料とは本質的に異なるため、差額配分法をはじめとする各手法の趣旨と計算構造を体系的に押さえておくことが試験合格への鍵となります。新規賃料の四手法の比較や積算法の基礎価格と期待利回りもあわせて学習を進めましょう。
