限定賃料が成立する場面｜隣接地の賃貸借
限定賃料が成立する場面
限定賃料とは、市場が限定される場合に成立する新規賃料です。限定価格の賃料版にあたり、特定の当事者間でのみ成立しうる賃料水準を示します。不動産鑑定士試験では、限定賃料がどのような場面で成立するかを正確に理解しているかが問われます。
限定賃料の定義
限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料をいう。
― 不動産鑑定評価基準 各論第2章第1節
限定賃料は、正常賃料とは異なり、市場参加者が限定される特殊な状況で成立する賃料です。通常の市場で形成される正常賃料に対して、特定の当事者間でのみ合理性のある賃料水準を表します。
限定賃料と正常賃料の違い
| 項目 | 正常賃料 | 限定賃料 |
|---|---|---|
| 市場概念 | 正常価格と同一（合理的な開放市場） | 限定価格と同一（市場参加者が限定） |
| 成立場面 | 一般的な賃貸借 | 隣接地の賃貸借等、特殊な場面 |
| 賃料水準 | 市場の一般的水準 | 正常賃料と異なる水準になりうる |
| 適用頻度 | 大半の評価 | 限られた場面 |
限定賃料が成立する場面
場面1：隣接地の賃貸借
限定賃料が成立する最も典型的な場面は、隣接する土地の所有者がその隣接地を賃借するケースです。
たとえば、A所有の土地に隣接するB所有の更地をAが賃借する場合を考えます。Aにとっては、自己の土地と一体として利用することで利用効率が格段に向上します。この場合、AはBの土地を一般市場の水準より高い賃料を支払ってでも借りる合理性があります。
なぜなら、Aの土地とBの土地を一体として利用することで増分価値（プラスの経済効果） が生まれるためです。この増分価値を反映した賃料が限定賃料です。
場面2：借地人による底地の賃借権設定
すでに借地権を持つ借地人が、底地所有者からさらに別の隣接地（底地所有者が持つ土地）を賃借する場合も限定賃料が成立しえます。借地人は自己の借地と一体利用することで増分価値を享受できます。
場面3：経済合理性のある当事者間の賃貸借
その他にも、特定の当事者間でのみ合理的な利用が可能な場合に限定賃料が成立することがあります。
限定価格との関係
限定賃料の概念を理解するためには、限定価格との関係を押さえることが重要です。
限定価格が成立する場面（復習）
限定価格が成立する典型的な場面は次のとおりです。
- 借地権者が底地を買う場合（併合による増分価値）
- 隣接不動産の併合（一体利用による増分価値）
- 経済合理性に反する分割の場合の分割後の価格
限定賃料は限定価格の賃料版
限定価格が「買う場合」の増分価値を反映した価格であるのに対し、限定賃料は「借りる場合」の増分価値を反映した賃料です。いずれも市場参加者が限定されることで、正常な市場とは異なる経済価値が生じる点で共通しています。
限定賃料の求め方
限定賃料を求める手法は、基本的に正常賃料と同じ4つの手法（積算法・賃貸事例比較法・収益分析法・収益還元法）を用います。ただし、以下の点に留意が必要です。
基礎価格の設定
積算法を適用する場合、基礎価格は限定価格を前提として求めます。隣接地の併合利用を前提とした増分価値を反映した基礎価格を使う点が、正常賃料の場合と異なります。
増分価値の配分
隣接地の賃貸借による増分価値を、賃貸人と賃借人の間でどのように配分するかが重要な論点です。増分価値のすべてを賃借人が享受するのか、あるいは賃料に上乗せする形で賃貸人にも帰属させるかは、当事者間の交渉力や市場慣行に依存します。
限定賃料の算定プロセス
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1. 正常賃料の算定 | まず通常の市場で成立する正常賃料を求める |
| 2. 増分価値の把握 | 一体利用による経済的利益を定量化する |
| 3. 増分価値の配分 | 賃貸人・賃借人への帰属割合を判定する |
| 4. 限定賃料の決定 | 正常賃料に増分価値の配分を加味して限定賃料を決定する |
具体例で理解する
ケース：隣接する事務所用地の賃借
- A社は駅前に100坪の自社ビル用地を所有
- 隣接するB所有の50坪の更地がある
- A社がBの土地を賃借すれば、一体として150坪の大規模ビルを建設でき、床面積の大幅増加と効率的な建物配置が可能になる
この場合の賃料を考えます。
- 正常賃料（B土地の一般的な賃貸市場での賃料）: 月額50万円
- A社にとっての増分価値: 一体利用による効率向上で月額20万円相当の経済効果
- 増分価値のうち、交渉によりB（賃貸人）に帰属する割合を40%とすると: 20万円 × 40% ＝ 8万円
- 限定賃料: 50万円 ＋ 8万円 ＝ 月額58万円
このように、限定賃料は正常賃料より高くなるのが一般的です。
限定賃料と正常賃料の関係性の整理
正常賃料（一般市場での適正水準）
＋
増分価値の賃貸人帰属分（一体利用による追加価値の配分）
＝
限定賃料（特定当事者間での適正水準）
ただし、限定賃料は必ずしも正常賃料を上回るとは限りません。経済合理性に反する分割の場合のように、限定的な市場環境により正常賃料を下回ることもあり得ます。
試験での出題ポイント
短答式試験
- 限定賃料の定義: 「限定価格と同一の市場概念の下で」成立する賃料であることを正確に理解する
- 「限定賃料は既存の賃貸借契約の改定時に求める賃料である」→ 誤り。限定賃料は新規賃料であり、契約改定時は継続賃料を求める
- 限定賃料が成立する具体的な場面を正確に列挙できるか
論文式試験
- 「正常賃料と限定賃料の違いを、それぞれの成立場面を踏まえて論述せよ」
- 限定価格との対応関係を整理して論述できるかがポイント
暗記のポイント
- 限定賃料は限定価格と同一の市場概念の下で成立する新規賃料
- 典型的な成立場面は隣接地の賃貸借
- 増分価値の配分が限定賃料の水準を決める
- 限定賃料は新規賃料であり、継続賃料とは異なる
まとめ
限定賃料は、市場参加者が限定される特殊な場面で成立する新規賃料です。隣接地の賃貸借が典型例であり、一体利用による増分価値を賃貸人・賃借人間で配分する考え方が核心です。限定価格の賃料版として位置づけを理解し、正常賃料との違いを明確にしておくことが試験対策の鍵です。
