再調達原価と取得原価の違い｜原価法の基礎
再調達原価と取得原価の違い
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再び調達（新築・造成等）することを想定した場合に必要とされる原価です。一方、取得原価とは、実際にその不動産を過去に取得した際にかかった原価です。不動産鑑定士試験では、原価法が再調達原価を基礎とするものであり、取得原価ではない点が重要な論点です。
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
わかりやすく言うと
- 再調達原価: 「今、同じものを新しく作ったらいくらかかるか」
- 取得原価: 「実際に買った（作った）ときにいくらかかったか」
両者の最大の違いは時点です。再調達原価は「今（価格時点）」の建築費・造成費を基準とし、取得原価は「過去」の実際の費用を基準とします。
再調達原価の詳細
再調達原価の構成要素
再調達原価は、対象不動産を価格時点において再調達するために必要な全ての費用で構成されます。
| 構成要素 | 内容 |
|---|---|
| 直接工事費 | 建築資材費・労務費等の直接的な建設コスト |
| 間接工事費 | 設計監理料・現場経費等 |
| 発注者の利益 | 事業主体の適正な利潤 |
| 付帯費用 | 登記費用・開発許認可費用・資金調達コスト等 |
再調達原価の求め方
基準では、再調達原価の求め方として2つの方法が示されています。
| 方法 | 内容 | 適用場面 |
|---|---|---|
| 直接法 | 対象不動産の工事費内訳を直接積算する方法 | 新しい建物で資料が入手しやすい場合 |
| 間接法 | 類似の不動産の原価から間接的に求める方法 | 古い建物で直接の資料が得にくい場合 |
再調達原価と復元原価・置換原価
再調達原価には、さらに復元原価（複製原価）と置換原価の区別があります。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 復元原価（複製原価） | 同一の資材・工法で全く同じものを再現するコスト |
| 置換原価 | 同等の効用を持つ不動産を最新の資材・工法で建設するコスト |
実務上は、古い建物の場合に同一の資材が入手困難なことが多く、置換原価を採用するケースが一般的です。
取得原価との違い
取得原価の問題点
取得原価を原価法の基礎にしない理由は、以下の通りです。
| 問題点 | 内容 |
|---|---|
| 時点の乖離 | 10年前の取得原価は、現在の建築費水準を反映していない |
| 個別事情の混入 | 取得時の売急ぎ・買い進み等の事情が反映されている可能性 |
| 資料の信頼性 | 過去の契約書等の資料が正確でない場合がある |
| 市場価値との乖離 | 過去の取得原価は、現在の市場価値とは直接関係しない |
具体的な違い
| 項目 | 再調達原価 | 取得原価 |
|---|---|---|
| 時点 | 価格時点（現在） | 過去の取得時 |
| 基準 | 現在の建築費水準 | 実際に支払った金額 |
| 事情 | 適正な原価 | 個別事情が含まれ得る |
| 用途 | 鑑定評価（原価法） | 会計上の資産計上 |
| 意義 | 不動産の価値判断 | 投資額の記録 |
身近な具体例
例1: 建築費の変動と再調達原価
15年前に建築費8,000万円で建てたRC造のマンションがあります。しかし、この15年間に建築資材の高騰と人件費の上昇があり、同じ建物を今建てると1億2,000万円かかると見積もられます。
- 取得原価: 8,000万円（15年前の実費）
- 再調達原価: 1億2,000万円（現在の建築費水準）
原価法ではこの再調達原価1億2,000万円を出発点とし、15年分の減価修正を行って積算価格を算定します。
例2: バブル期に購入した土地
1990年に2億円で購入した土地の現在の時価が5,000万円であるケースを考えます。取得原価は2億円ですが、現在の再調達原価（造成費等）や市場価値はそれとはまったく無関係です。取得原価を基礎にしてしまうと、現在の市場実勢からかけ離れた評価になってしまいます。
会計上の取得原価との関連
会計学では、資産を取得原価（歴史的原価）で計上するのが原則です。一方、鑑定評価では再調達原価（現在の原価）を基礎とします。
| 観点 | 会計学 | 鑑定評価 |
|---|---|---|
| 原価の時点 | 過去（取得時） | 現在（価格時点） |
| 目的 | 投資額の記録・費用配分 | 市場価値の判定 |
| 減価の考え方 | 費用配分（減価償却） | 価値の減少（減価修正） |
不動産鑑定士試験では会計学も試験科目であるため、会計上の取得原価と鑑定評価上の再調達原価の違いを明確に区別できることが求められます。
試験での出題ポイント
短答式試験
- 原価法の基礎: 「原価法は取得原価を基礎として減価修正を行い積算価格を求める」→ 誤り（再調達原価を基礎とする）
- 再調達原価の定義: 「再調達原価とは、対象不動産を過去に取得した際の原価をいう」→ 誤り（価格時点における再調達の原価）
論文式試験
- 「原価法における再調達原価の意義を述べ、取得原価との違いを説明せよ」
- 復元原価と置換原価の区別まで踏み込むと高得点
暗記のポイント
- 再調達原価の定義: 「価格時点において再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額」
- 取得原価との最大の違い: 時点（現在 vs 過去）
- 求め方: 直接法と間接法
まとめ
再調達原価は価格時点における再調達のコスト、取得原価は過去の実際の取得コストであり、原価法では再調達原価を基礎とします。取得原価を基礎にしない理由は、時点の乖離・個別事情の混入・市場価値との乖離があるためです。復元原価と置換原価の区別も含めて、原価法の基礎概念として正確に理解しておきましょう。
