直接還元法における総収益とは

直接還元法における総収益とは、対象不動産から得られる賃料収入を中心とした一切の収益を指します。支払賃料、共益費、一時金の運用益及び償却額、駐車場収入等が含まれ、これらを適切に査定することが収益価格の精度を大きく左右します。不動産鑑定士試験では、総収益の構成項目とその査定方法が体系的に問われます。

総収益は、一般企業の売上高に相当するものであり、対象不動産に帰属する適正な収益を求めるものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

総収益の構成項目

収益還元法における総収益は、以下の項目から構成されます。

項目 内容
支払賃料 テナントから受領する月額賃料（共益費を除く実質的な賃料）
共益費 共用部分の維持管理に充当される費用のうち収入となる部分
一時金の運用益 敷金・保証金等の一時金を運用して得られる利息相当額
一時金の償却額 敷金・保証金等のうち返還を要しない部分（償却額）
礼金・更新料等 賃貸借契約の締結・更新時に受領する一時金
駐車場収入 駐車場の賃貸による収入
その他の収入 看板設置料、自動販売機設置料、アンテナ設置料等

総収益と純収益の関係

総収益から総費用を控除したものが純収益です。

純収益 ＝ 総収益 − 総費用

直接還元法では、この純収益を還元利回りで除して収益価格を求めます。

収益価格 ＝ 純収益 ÷ 還元利回り

支払賃料の査定

支払賃料の位置づけ

支払賃料は総収益の中で最も大きな割合を占める項目であり、その査定の適否が収益価格に直結します。支払賃料の査定にあたっては、現行の契約賃料ではなく、新規賃料の水準（市場賃料）を基礎とするのが原則です。

市場賃料の査定方法

市場賃料は、以下の方法で査定します。

  • 賃貸事例比較法: 類似の賃貸事例から比準して求める
  • 新規賃料の積算法: 基礎価格に期待利回りを乗じ、必要諸経費を加算して求める
  • 市場データの分析: 公表されている賃料相場データ等を参考にする

実効賃料と支払賃料の関係

実務上、収益還元法で用いる賃料は実効賃料で把握することが望ましいとされています。

実効賃料 ＝ 支払賃料 ＋ 共益費 − フリーレント調整額等

ただし、基準では支払賃料と共益費を分けて把握する方法も認められています。

計算例

【例】事務所ビル（延床面積500m²）の支払賃料
市場賃料水準:           3,000円/m²・月
賃貸可能面積:           450m²（レンタブル比 90%）
空室率控除前の年間賃料:  3,000 × 450 × 12 ＝ 16,200,000円

共益費の査定

共益費とは

共益費は、建物の共用部分の維持管理に係る費用を賄うために、テナントから徴収する費用です。総収益に計上する一方で、対応する維持管理費等は総費用にも計上するため、共益費収入と維持管理費は両建てで計上します。

査定のポイント

項目 内容
査定方法 類似物件の共益費水準、賃料に対する割合で査定
一般的な水準 賃料の10〜20%程度（物件の種類・グレードにより異なる）
両建て計上 収入として総収益に、支出として総費用にそれぞれ計上

計算例

【例】
支払賃料:    16,200,000円/年
共益費:      賃料の15% ＝ 16,200,000 × 0.15 ＝ 2,430,000円/年

一時金の運用益と償却額

一時金の種類

賃貸借契約において授受される主な一時金は以下の通りです。

一時金 返還の有無 総収益への計上
敷金・保証金 返還要（全部または一部） 運用益を計上
礼金 返還不要 償却額として計上
更新料 返還不要 期間配分して計上
権利金 返還不要 償却額として計上

運用益の計算

保証金等の返還を要する一時金は、賃貸人が預かっている間に運用して利息を得ることができます。この運用益が総収益に計上されます。

一時金の運用益 ＝ 預かり一時金の額 × 運用利回り

償却額の計算

返還を要しない一時金（礼金等）や、保証金のうち返還を要しない部分（償却分）は、賃貸借期間にわたって配分して各期の総収益に計上します。

一時金の償却額 ＝ 返還不要の一時金額 ÷ 賃貸借期間（又は平均回転期間）

計算例

【例】
敷金:         賃料の6ヶ月分 ＝ 1,350,000 × 6 ＝ 8,100,000円
  うち償却:    2ヶ月分 ＝ 2,700,000円
  うち返還要:  4ヶ月分 ＝ 5,400,000円
平均回転期間:  5年
運用利回り:    1.0%

運用益 ＝ (5,400,000 + 2,700,000 × 0.5) × 1.0%
       ＝ 6,750,000 × 1.0%
       ＝ 67,500円/年

償却額 ＝ 2,700,000 ÷ 5年 ＝ 540,000円/年

駐車場収入・その他の収入

駐車場収入

駐車場が併設されている場合、その賃貸収入も総収益に含めます。

駐車場収入 ＝ 月額駐車料 × 台数 × 12ヶ月 × (1 − 空車率)

その他の収入

項目 内容 目安
看板設置料 屋上・外壁等への看板設置に対する対価 年間10〜50万円
自販機設置料 自動販売機の設置に対する対価 年間3〜10万円/台
アンテナ基地局 携帯基地局の設置に対する対価 年間50〜150万円

空室等損失相当額の控除

空室率の反映

総収益の査定にあたっては、空室等損失相当額を控除する必要があります。満室を前提とした収入（潜在総収益）から空室損失を控除して有効総収益を求めます。

有効総収益 ＝ 潜在総収益 × (1 − 空室率)

総収益を求めるに当たっては、空室、入れ替え時の一時的な空き等による損失を適切に見込まなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

空室率の査定

空室率は以下の要素を考慮して査定します。

  • 対象不動産の過去の空室実績
  • 同一需給圏内の類似物件の空室率
  • 市場全体の空室動向
  • 対象不動産の競争力（築年数、設備水準、立地等）

計算例

【例】事務所ビルの有効総収益
潜在総収益:
  支払賃料    16,200,000円
  共益費       2,430,000円
  駐車場収入   1,200,000円
  一時金運用益    67,500円
  一時金償却額   540,000円
  その他収入     100,000円
  ──────────────
  合計        20,537,500円

空室等損失:   (16,200,000 + 2,430,000 + 1,200,000) × 5%
            ＝ 991,500円

有効総収益:   20,537,500 − 991,500 ＝ 19,546,000円

総収益査定の留意点

安定的な純収益の把握

直接還元法では、一期間の標準化された純収益を用いるため、総収益についても一時的な変動要因を排除した安定的な水準を採用します。

留意点 内容
市場賃料で査定 現行の契約賃料ではなく、市場で成立すると見込まれる賃料水準を用いる
標準的な空室率 一時的な満室や高空室率ではなく、中長期的に安定した水準を採用
過大・過小収入の排除 特定テナントとの特殊な賃貸条件は排除する
持続可能性の検討 一時的なボーナス収入等は安定収益に含めない

DCF法との相違点

DCF法では保有期間中の各期の総収益を個別に見積もるため、賃料の上昇・下落トレンドや空室率の変動を織り込むことができます。これに対し、直接還元法では標準化された一期間の収益を用いるため、総収益の査定においても安定的な水準の把握が重視されます。

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 総収益に含まれる各項目の正誤判定（敷金の運用益は含まれるか等）
  • 空室等損失相当額の取扱い
  • 一時金の運用益と償却額の違い
  • 支払賃料と実効賃料の関係

論文式試験

  • 総収益の構成項目を列挙し、それぞれの査定方法を記述
  • 純収益の求め方（総収益 − 総費用）の体系的な説明
  • 直接還元法とDCF法における総収益査定の違い

暗記のポイント

  1. 総収益の構成: 支払賃料、共益費、一時金の運用益・償却額、駐車場収入、その他の収入
  2. 空室等損失: 潜在総収益から控除して有効総収益を求める
  3. 一時金の運用益: 預かり一時金 × 運用利回り
  4. 一時金の償却額: 返還不要額 ÷ 平均回転期間
  5. 直接還元法の特徴: 安定的・標準的な一期間の収益水準を把握

まとめ

直接還元法における総収益は、支払賃料を中心に共益費、一時金の運用益・償却額、駐車場収入等から構成されます。これらを市場水準に基づいて適切に査定し、空室等損失相当額を控除して有効総収益を求めることが、精度の高い収益価格算定の基礎となります。収益還元法の基本構造や純収益の求め方と合わせて体系的に理解しておきましょう。