鑑定評価の費用体系

不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する費用は、一般的に20万円〜100万円以上の幅があります。費用は主に対象物件の種類、規模、権利関係の複雑さ、評価の目的によって決まります。

「高い」と感じる方もいるかもしれませんが、不動産の価値が数千万円〜数億円規模であることを考えると、適正な価格を知るための費用として合理的です。特に相続、離婚、裁判、賃料交渉の場面では、鑑定費用を大きく上回る経済的メリットが得られるケースが多くあります。

物件種別ごとの費用相場

一般的な費用の目安

対象物件 費用相場 所要期間
更地（住宅用地） 20〜40万円 2〜3週間
戸建住宅（土地＋建物） 30〜50万円 3〜4週間
マンション（1室） 25〜40万円 2〜3週間
アパート・賃貸マンション 40〜80万円 3〜4週間
オフィスビル 50〜150万円 4〜6週間
商業施設 60〜200万円 4〜8週間
工場・倉庫 40〜100万円 3〜5週間
農地・山林 30〜60万円 3〜4週間
借地権 30〜60万円 3〜4週間
底地 30〜60万円 3〜4週間

賃料の鑑定評価

対象 費用相場 所要期間
住宅の賃料 20〜40万円 2〜3週間
オフィスの賃料 30〜60万円 2〜4週間
商業テナントの賃料 40〜80万円 3〜4週間
地代 25〜50万円 2〜3週間

費用の決まり方

費用に影響する要因

鑑定評価の費用は、以下の要因によって変動します。

要因 高くなるケース 安くなるケース
物件の規模 大規模（延床面積が広い） 小規模（住宅、マンション1室）
権利関係 複雑（借地権、底地、区分所有） 単純（所有権のみの更地）
評価手法の適用数 三方式すべて適用 1〜2手法で十分
現地調査の難易度 広大な土地、複数棟 一般住宅
評価の目的 裁判用（詳細な報告書が必要） 参考意見書
所在地 遠方（交通費が発生） 近隣
納期 特急対応（追加料金） 通常（3〜4週間）

費用の内訳

項目 内容 費用に占める割合
鑑定報酬 鑑定士の評価業務に対する報酬 約80〜90%
交通費 現地調査の交通費 約5〜10%
資料取得費 登記事項証明書、公図等の取得費 約3〜5%
消費税 上記合計に対する消費税 10%

目的別の費用と注意点

相続の場合

項目 内容
費用目安 30〜60万円
依頼者 相続人（全員の合意があれば費用分担も可能）
費用対効果 路線価と時価の差額が大きいほどメリット大
注意点 相続税の申告期限（死亡から10ヶ月）までに評価を完了する必要

費用対効果の例： – 鑑定費用：50万円 – 路線価評価額：5,000万円 – 鑑定評価額：3,800万円（広大地・不整形で減価） – 相続税の差額：（5,000万 − 3,800万） × 税率30% ＝ 約360万円の節税

離婚の場合

項目 内容
費用目安 30〜50万円
依頼者 夫婦のいずれか（費用折半のケースもあり）
費用対効果 不動産の価値が高いほどメリット大
注意点 離婚前に依頼するのが望ましい

裁判・調停の場合

項目 内容
費用目安 40〜100万円（裁判用は詳細な報告書が必要）
依頼者 当事者（裁判所鑑定の場合は双方が折半）
費用対効果 訴訟の金額に応じて大きな差が出る
注意点 裁判所鑑定と当事者鑑定がある

担保評価の場合

項目 内容
費用目安 30〜100万円
依頼者 金融機関（費用は融資先が負担するケースもある）
費用対効果 融資額の確保に直結
注意点 金融機関指定の鑑定事務所がある場合も

鑑定評価書と価格意見書の違い

正式な鑑定評価書

鑑定評価書は、鑑定評価基準に完全準拠した正式な報告書です。

項目 内容
法的効力 あり
ページ数 30〜50ページ以上
費用 30〜100万円以上
適した場面 裁判、税務、金融機関提出、証券化

簡易な価格意見書（調査報告書）

価格意見書（不動産調査報告書）は、鑑定評価基準に完全には準拠しない簡易な報告書です。

項目 内容
法的効力 限定的
ページ数 5〜15ページ程度
費用 10〜30万円
適した場面 社内稟議、参考資料、概算把握

費用を抑えたい場合は、まず鑑定事務所に相談し、目的に応じて正式な鑑定評価書が必要か、簡易な意見書で十分かを確認するのがよいでしょう。

鑑定事務所の選び方

選定時のチェックポイント

チェック項目 内容
地域の専門性 対象不動産の所在地域に精通しているか
類似案件の実績 相続・離婚・賃料等、依頼目的に応じた経験があるか
見積りの透明性 費用の内訳が明確で、追加費用の有無が事前にわかるか
納期の確実性 依頼から何日で完了するか明確か
担当鑑定士 実際に評価を行う鑑定士の経験・専門分野
対応の丁寧さ 相談時の説明がわかりやすいか

見積りの取り方

ステップ 内容
1. 複数社に相談 2〜3社に電話またはメールで相談
2. 物件情報の提供 所在地、面積、用途、権利関係等を伝える
3. 見積書の取得 費用・期間・成果物の内容を確認
4. 比較検討 費用だけでなく経験・対応力も含めて判断
5. 正式依頼 業務委託契約を締結

費用が安すぎる場合の注意

鑑定評価の費用が相場より大幅に安い場合は、以下のリスクに注意が必要です。

  • 品質の低下 ― 調査が不十分な可能性
  • 経験不足 ― 担当鑑定士の経験が浅い可能性
  • 簡易評価との混同 ― 正式な鑑定評価ではなく意見書レベルの場合
  • 追加費用の発生 ― 初期見積りが低く、後から追加される場合

費用の安さだけで選ばず、品質と実績を重視することが大切です。

費用を抑える方法

合法的に費用を抑える工夫

方法 効果 注意点
複数物件のまとめ依頼 10〜20%の割引が期待できる 同一鑑定事務所への依頼が条件
簡易意見書の利用 費用が半額程度に 法的効力が限定的
資料の事前準備 調査時間の短縮で若干の割引 登記簿・図面等を自分で取得
通常納期での依頼 特急料金を回避 余裕を持ったスケジュール
地元の鑑定事務所 交通費の節約 地域に精通した鑑定士を選ぶ

費用負担の分担

場面 費用負担の一般的なルール
相続（協議） 依頼した相続人が負担（合意があれば分担）
離婚（協議） 依頼した側が負担（合意があれば折半）
裁判所鑑定 当事者双方が折半
担保評価 金融機関が依頼し、融資先が負担するケースが多い
公共用地取得 起業者（国・自治体）が全額負担

鑑定評価の費用に関するよくある質問

Q1：無料で鑑定評価をしてもらえないか？

鑑定評価は国家資格者が法的責任を負って行う専門業務であり、無料で行うことは原則ありません。不動産の価格を無料で知りたい場合は、不動産会社の査定を利用するのが一般的です。ただし、査定と鑑定は別物であり、法的効力はありません。

Q2：鑑定費用は経費になるか？

目的 経費性
事業用不動産の評価 必要経費として計上可能
相続税の申告 相続費用として控除の対象となる場合あり
裁判関連 訴訟費用として計上可能
個人の売却 譲渡費用に含められる場合あり

Q3：評価額が期待と異なった場合、やり直してもらえるか？

鑑定評価は客観的な価値判断であるため、依頼者の期待に合わせて評価額を変更することはできません。鑑定士の独立性は倫理規定で厳格に求められており、依頼者の意向に左右された評価は倫理違反に該当します。

Q4：複数の鑑定士に依頼すると評価額は同じになるか？

同一物件でも、鑑定士によって5〜10%程度の差が生じることはあります。これは事例の選択や重み付けの判断に一定の幅があるためです。ただし、30%以上の大きな乖離がある場合は、いずれかの評価に問題がある可能性があります。

まとめ

不動産鑑定評価の費用は、物件の種類や規模によって20万円〜100万円以上の幅があります。費用は決して安くありませんが、法的効力を持つ客観的な価格証明としての価値を考えると、相続・離婚・裁判・賃料交渉など不動産の価値が争点になる場面では十分に合理的な投資です。

鑑定事務所を選ぶ際は、費用の安さだけでなく、地域の専門性、類似案件の実績、対応の丁寧さを総合的に判断することが大切です。

鑑定評価が必要な場面については不動産鑑定はいつ必要？を、鑑定評価の手順については鑑定評価の手順をあわせてご覧ください。