対象不動産の確認とは

対象不動産の確認とは、鑑定評価の対象として確定された不動産について、その内容を実地に即して確かめる作業のことです。不動産鑑定士試験では、対象不動産の確定と対象不動産の確認の違いを正確に理解しているかが問われます。確定が「評価対象を決めること」であるのに対し、確認は「決めた対象が実際にどうなっているかを確かめること」であり、鑑定評価プロセスにおける不可欠な出発点です。

鑑定評価基準では、対象不動産の確認について以下のように定めています。

不動産鑑定士は、対象不動産の確定に当たっては、鑑定評価の依頼内容に係る対象不動産について、物的事項及び権利の態様に関する事項を確認しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

確定と確認の違い

両者の関係

対象不動産の確定と確認は、密接に関連しながらも異なる概念です。この両者の違いを正確に理解することが、不動産鑑定士試験対策の基本となります。

項目 対象不動産の確定 対象不動産の確認
意味 鑑定評価の対象を決定すること 確定した内容を実地に確かめること
段階 依頼内容の確認時 現地調査・資料調査時
内容 物的確定と権利の態様の確定 物的確認と権利の態様の確認
成果 対象不動産の範囲と権利が明確になる 対象不動産の現況が把握される
位置づけ 鑑定評価の前提条件の設定 前提条件が現実と合致するかの検証

確定は机上の作業としての性格が強いのに対し、確認は現地に赴いて実態を把握する作業であり、両者は一連のプロセスとして連続しています。

物的確認の手順

物的確認で確かめる事項

物的確認では、対象不動産の物理的な実態を確認します。確認すべき事項は、土地と建物それぞれについて以下のように整理されます。

土地の物的確認

確認事項 確認方法 確認資料
所在・地番 登記記録との照合、現地での確認 登記事項証明書、公図
面積 登記簿面積の確認、実測値との対比 登記事項証明書、実測図
形状 現地での目視確認、図面との照合 公図、地積測量図、航空写真
地勢・地盤 現地での高低差・傾斜の確認 地形図、地盤調査報告書
接道状況 前面道路の幅員・種類・接道長さ 建築計画概要書、道路台帳
境界 境界標の有無、隣地との境界確認 境界確定図、筆界確認書
地目・利用状況 登記簿地目と現況地目の確認 登記事項証明書、現地調査
土壌汚染等の有無 汚染の可能性の確認 土壌汚染調査報告書、地歴調査

建物の物的確認

確認事項 確認方法 確認資料
所在・家屋番号 登記記録との照合 登記事項証明書
構造 現地での外観確認 建築確認済証、検査済証
延床面積 登記簿面積と実態の対比 登記事項証明書、竣工図面
築年数 建築時期の確認 登記事項証明書、建築確認済証
用途 現況の利用用途 建築確認済証、現地調査
設備の状況 設備の種類・劣化程度 設備点検報告書、現地調査
増改築の有無 未登記の増改築がないか 登記記録と現況の対比
劣化の状況 経年劣化の程度 建物状況調査報告書、現地調査

権利の態様の確認の手順

確認すべき権利関係

権利の態様の確認では、対象不動産に係る権利関係の実態を確認します。物的確認が「物理的に何があるか」を確認するのに対し、権利の確認は「法的にどのような状態にあるか」を確認する作業です。

確認事項 確認方法 確認資料
所有権の帰属 登記簿上の所有者と実態の確認 登記事項証明書
共有の有無 共有持分・共有者の確認 登記事項証明書
借地権・地上権 賃貸借契約・地上権設定の有無 契約書、登記事項証明書
借家権（賃借権） テナントの有無・契約内容 賃貸借契約書、レントロール
担保権 抵当権・根抵当権の設定状況 登記事項証明書
用益権 地役権・使用貸借等の有無 登記事項証明書、契約書
差押え・仮処分 処分制限の登記の有無 登記事項証明書
信託の設定 信託受益権の有無 登記事項証明書、信託契約書

登記記録と実態の不一致

権利の確認において特に注意すべき点は、登記記録と実態が一致しない場合があることです。

不一致の例 影響
未登記建物が存在する 物的確認の段階で登記にない建物を発見
登記簿上の面積と実測面積が異なる 評価の基礎となる面積の確定に影響
未登記の賃借権が存在する 登記記録だけでは把握できない権利負担
相続未登記の土地 所有者が登記簿上の所有者と異なる

こうした不一致を発見するためにも、登記記録の確認だけでなく実地調査を行うことが不可欠です。

実地調査の方法

実地調査の意義

実地調査は、対象不動産の現況を直接確認する作業であり、鑑定評価の信頼性を確保するうえで極めて重要な手続です。基準では、実地調査について以下のように規定しています。

不動産鑑定士は、対象不動産の確認に当たっては、原則として実地調査を行わなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

実地調査で行う作業

実地調査では、以下の作業を行います。

調査内容 具体的な作業
外観調査 対象不動産の外観を目視で確認し、建物の構造・形状・劣化状況を把握
内覧調査 建物内部の間取り・設備・管理状態を確認（許可が得られた場合）
境界確認 境界標の有無、隣地との境界の状態を確認
接道確認 前面道路の幅員、路面状況、交通量等を確認
周辺環境調査 近隣の土地利用状況、嫌悪施設の有無、利便施設へのアクセスを確認
写真撮影 対象不動産及び周辺環境の写真を撮影し記録として保存
ヒアリング 依頼者・管理者・テナント等からの聞き取り調査

実地調査における留意点

実地調査を行う際には、以下の点に留意する必要があります。

  • 調査の時期: 価格時点にできるだけ近い時期に行うことが望ましい
  • 調査の記録: 調査結果を正確に記録し、後日の検証に備える
  • 安全配慮: 建物内部や崖地等、安全上の問題がある場所での調査には十分注意する
  • 確認資料との対比: 事前に収集した資料（登記記録、図面等）と現況を照合する
  • 不一致の発見時: 資料と現況に不一致がある場合は、その原因を調査し記録する

確認結果と鑑定評価への反映

確認結果が鑑定評価に与える影響

対象不動産の確認の結果は、鑑定評価のプロセス全体に影響を与えます。

確認結果 鑑定評価への影響
面積が登記簿と異なる 評価の基礎となる面積の見直し、対象確定条件の再検討
未登記の賃借権が存在 権利の態様の確定の見直し、収益力への影響の分析
土壌汚染の可能性 調査範囲等条件の設定検討、減価要因の分析
建物の劣化が想定以上 経済的残存耐用年数の見直し、修繕費用の把握
接道条件が不適合 建築基準法上の制限確認、価格形成への影響分析

確認と条件設定の関係

確認の結果、対象不動産の現況が依頼内容と異なることが判明した場合には、条件設定の見直しが必要となることがあります。たとえば、現況が更地であると想定していたが実地調査の結果建物が存在することが判明した場合、想定上の条件の設定を再検討する必要があります。

鑑定評価書への記載

確認事項の記載義務

対象不動産の確認の結果は、鑑定評価書に記載することが義務づけられています。具体的には、以下の事項を記載します。

記載事項 内容
対象不動産の表示 所在、地番・家屋番号、面積、構造等
権利の種類 所有権、借地権、賃借権等
実地調査の実施日 いつ実地調査を行ったか
実地調査の範囲 外観調査のみか、内覧を含むか
確認資料 どのような資料に基づいて確認したか
資料と現況の不一致 不一致がある場合はその内容と対応

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 確定と確認の違い: 「対象不動産の確認とは、対象不動産を決定することである」→ 誤り（確認は確定した対象を実地に確かめること）
  • 実地調査の原則: 「対象不動産の確認は原則として実地調査を行わなければならない」→ 正しい
  • 物的確認と権利確認の区別: 「借地権の有無の確認は物的確認に含まれる」→ 誤り（権利の態様の確認）
  • 確認結果の鑑定評価書への記載義務の有無

論文式試験

  • 「対象不動産の確認の意義を述べ、物的確認と権利の態様の確認の手順を具体的に論述せよ」
  • 「対象不動産の確定と確認の違いを明確にしたうえで、確認結果が鑑定評価に与える影響を述べよ」
  • 実地調査の方法と留意点を問う問題

暗記のポイント

  1. 確定と確認の違い: 確定は「何を評価するかを決める」、確認は「決めた対象を実地に確かめる」
  2. 確認の2つの側面: 物的確認（物理的実態）と権利の態様の確認（法的状態）
  3. 実地調査の原則: 原則として実地調査を行わなければならない
  4. 物的確認の主な項目: 所在、面積、形状、地勢、接道、境界、利用状況
  5. 権利確認の主な項目: 所有権、借地権、賃借権、担保権、用益権

まとめ

対象不動産の確認は、鑑定評価の出発点として、確定された対象不動産の内容を実地に即して確かめる作業です。物的確認では土地・建物の物理的実態を、権利の態様の確認では法的な権利関係を、それぞれ登記記録や各種資料との対比を通じて把握します。実地調査は原則として必須であり、確認結果は鑑定評価書に記載しなければなりません。対象不動産の確定との違いを明確に理解したうえで、確認の具体的手順を対象確定条件の3類型の知識と関連づけて整理しておくことが重要です。