相続・離婚における不動産鑑定の概要

不動産鑑定士への依頼は公的機関や企業からだけではありません。相続の遺産分割と離婚時の財産分与は、個人が鑑定評価を依頼する最も代表的なケースです。

これらの場面では、不動産の価値を客観的かつ公正に評価する必要があり、当事者間で価格の合意が得られない場合に、不動産鑑定士による鑑定評価が紛争解決の鍵となります。鑑定評価書は裁判所でも証拠として採用される公的な書類であり、感情的な対立が生じやすい場面で客観的な判断基準を提供します。

相続と不動産鑑定

相続における不動産評価の重要性

相続財産に占める不動産の割合は約35〜40%（国税庁統計）とされており、相続問題の多くは不動産の評価額をめぐる争いが原因です。

相続における課題 不動産鑑定が解決する問題
遺産分割の公平性 客観的な時価評価で公平な分割を実現
相続税の適正化 路線価と時価の乖離を適正に反映
共有持分の評価 共有不動産の持分の経済的価値を算定
代償分割の金額 不動産を取得する相続人が他の相続人に支払う代償金の算定

遺産分割の3つの方法と鑑定評価

分割方法 内容 鑑定評価の必要性
現物分割 不動産を物理的に分ける 分割後の各土地の価値評価が必要
代償分割 不動産を1人が取得し、他の相続人に金銭で補償 最も鑑定が必要（代償金額の算定）
換価分割 不動産を売却し、売却代金を分ける 売却価格の妥当性検証に鑑定が有用

実務上最も多い代償分割では、不動産の評価額が代償金額に直結するため、相続人全員が納得できる客観的な評価が不可欠です。

相続税評価と鑑定評価の違い

比較項目 相続税評価（路線価方式） 鑑定評価
目的 相続税の課税標準 不動産の時価（市場価値）
評価方法 路線価 × 面積 × 各種補正 三方式による総合評価
評価水準 時価の約80% 時価（100%）
個別事情の反映 定型的な補正のみ 詳細に反映
費用 税理士報酬に含まれる 30〜80万円（別途）

相続税評価額は時価の約80%に設定されているため、遺産分割の場面で路線価を使うと実際の価値より低く評価されてしまいます。公平な分割を実現するには、鑑定評価による時価を基準にすることが望ましいとされています。

相続で鑑定評価が特に有効な場面

以下のようなケースでは、鑑定評価を依頼することで大きな経済的メリットが得られる可能性があります。

ケース 鑑定評価のメリット
広い土地（500坪以上） 広大地として評価され、路線価より大幅に低い時価が算定される場合がある
不整形地 定型的な補正率では反映しきれない減価を適正に評価
借地権付きの土地 借地権の権利関係を詳細に反映した評価
賃貸中の不動産 借家権の負担を反映した適正な評価
市場性の低い物件 路線価が時価を上回っているケース

離婚と不動産鑑定

財産分与における不動産評価

離婚時の財産分与では、婚姻期間中に夫婦が協力して形成した財産を分割します。不動産は最大の共有財産であることが多く、その評価額が財産分与の結果を大きく左右します。

財産分与の基本ルール 内容
分与の割合 原則2分の1ずつ（寄与度に応じて調整）
評価時点 別居時または離婚時
評価方法 合意がなければ鑑定評価
住宅ローンの扱い 時価 − 残債 ＝ 実質的な価値

住宅ローンがある場合の評価

離婚時の財産分与では、住宅ローンの残債を考慮する必要があります。

不動産の実質的価値 ＝ 鑑定評価額 − 住宅ローン残高

例：
鑑定評価額   4,000万円
ローン残高 − 2,500万円
─────────────────────
実質的価値   1,500万円 → これを2分の1ずつ分与

一方が居住を続ける場合：
居住者が相手に 750万円 の代償金を支払う

オーバーローンの場合

鑑定評価額よりも住宅ローン残高が上回る（オーバーローン） 場合、不動産の実質的価値はマイナスとなります。

状況 対応方法
売却する場合 売却代金でローンを一部返済し、残債を分担
居住を続ける場合 ローンの負担方法を協議
財産分与への影響 不動産の実質的価値をゼロとして他の財産で調整

オーバーローンの場合でも、鑑定評価による時価の把握は適切な意思決定のために重要です。

離婚で鑑定評価が必要になるケース

ケース 理由
夫婦間で価格の合意が得られない 一方が高く（安く）見積もっている場合
調停・裁判に発展した 裁判所が客観的な評価を求める場合
複数の不動産を所有 自宅以外に投資用物件等がある場合
特殊な物件 商業ビル、土地付き事業用建物等

鑑定評価の依頼の流れ

個人が鑑定評価を依頼する手順

ステップ 内容 期間
1. 相談 鑑定事務所に電話・メールで相談 即日
2. 見積り 費用・期間の見積りを取得 1〜3日
3. 正式依頼 業務委託契約の締結 1〜3日
4. 資料提供 登記簿謄本、固定資産税納税通知書等 依頼者が準備
5. 現地調査 鑑定士が対象不動産を調査 1日
6. 評価作業 資料分析・価格算定 2〜3週間
7. 鑑定評価書の交付 正式な鑑定評価書を交付 –
合計 – 約3〜4週間

依頼時に用意する資料

資料 入手先
登記簿謄本（登記事項証明書） 法務局
公図・地積測量図 法務局
固定資産税納税通知書 自宅に届くもの
建物の図面（間取り図等） 建築時の資料
賃貸借契約書（賃貸中の場合） 手元の契約書
住宅ローンの残高証明書（離婚の場合） 金融機関

鑑定評価以外の価格把握方法との比較

不動産の価格を知る方法

個人が不動産の価格を把握する方法は鑑定評価だけではありません。目的に応じて適切な方法を選ぶことが重要です。

方法 費用 信頼性 法的効力 適した場面
鑑定評価 30〜80万円 最も高い あり 裁判、調停、高額案件
不動産査定（仲介会社） 無料 中程度 なし 売却検討の参考
路線価からの推計 無料 低い なし 概算把握
AI査定（AVM） 無料〜数千円 低〜中 なし 概算把握

鑑定評価は費用がかかりますが、裁判所で証拠として採用される唯一の方法です。紛争の可能性がある場合は、早い段階で鑑定評価を依頼することが経済的にも有利です。

鑑定評価の費用

相続・離婚の鑑定評価の費用目安

対象物件 費用目安
戸建住宅（土地＋建物） 30〜50万円
マンション（1室） 25〜40万円
土地のみ 20〜40万円
収益物件（アパート等） 40〜80万円
複数物件（まとめて依頼） 割引あり（要相談）

費用を抑える方法

  • 複数の鑑定事務所から見積りを取る ― 事務所によって費用に差がある
  • まとめて依頼する ― 複数物件をまとめると割引になることが多い
  • 簡易鑑定（意見書） ― 正式な鑑定評価書ではなく、価格意見書で対応できる場合もある（費用は半額程度）

裁判・調停での鑑定評価

裁判所における鑑定評価の扱い

相続や離婚の調停・訴訟では、不動産の評価額が争点になることが多く、裁判所は以下の方法で不動産の価値を判断します。

方法 内容
当事者双方の鑑定評価書 各当事者が依頼した鑑定士の評価書を提出
裁判所鑑定 裁判所が選任した鑑定士による評価
競売評価 競売手続における最低売却価額の算定

双方が異なる鑑定評価を出した場合

相続や離婚の紛争では、各当事者が異なる鑑定士に依頼し、評価額に差が生じることがあります。

対応 内容
協議による調整 双方の鑑定評価額の中間値等で合意
裁判所鑑定の実施 裁判所が第三者の鑑定士を選任して再評価
裁判所の裁量判断 裁判所が双方の鑑定評価を検討して判断

裁判所鑑定の費用は50〜100万円程度で、原則として当事者が折半で負担します。

具体的なケーススタディ

ケース1：相続での代償分割

状況: 父親が死亡し、自宅（東京都郊外の戸建住宅）を長男が相続し、次男に代償金を支払うことに。

項目 内容
物件 土地100坪＋建物（築25年）
路線価評価 約3,200万円
鑑定評価 約4,500万円
差額 1,300万円（路線価は時価の約71%）
代償金（2分の1） 鑑定評価ベースで2,250万円

この場合、路線価で分割すると次男は1,600万円しか受け取れませんが、鑑定評価を行うことで2,250万円の代償金が算定され、公平な分割が実現しました。

ケース2：離婚での財産分与

状況: 離婚に伴い、婚姻中に購入したマンションの財産分与を行う。

項目 内容
物件 横浜市のマンション（3LDK・築10年）
購入価格 5,500万円
ローン残高 3,200万円
鑑定評価額 4,800万円
実質的価値 4,800万円 − 3,200万円 ＝ 1,600万円
分与額（2分の1） 800万円

妻が居住を続ける場合、夫に800万円を支払う、または他の財産で調整します。

まとめ

相続の遺産分割と離婚の財産分与は、個人が不動産鑑定士に評価を依頼する最も一般的な場面です。路線価や不動産査定とは異なり、鑑定評価は法的効力を持つ客観的な価格証明として、紛争解決に大きな役割を果たします。

費用は30〜80万円程度かかりますが、不動産の価値が数千万円規模であることを考えると、公平な分割を実現するための投資として十分に合理的です。

不動産鑑定の費用について詳しくは鑑定評価の費用相場を、鑑定と査定の違いについては鑑定評価と不動産査定の違いをあわせてご覧ください。