総収益と純収益の関係｜収益還元法の基礎
総収益と純収益の関係
総収益とは、対象不動産から得られる全ての収入の合計であり、純収益とは、総収益から総費用を控除した残りの収益です。収益還元法では、この純収益を還元利回りで割り戻すことで収益価格を求めます。不動産鑑定士試験では、両者の関係と純収益の算定過程が頻出の論点です。
総収益とは、一般に、対象不動産に帰属する適正な収入の総額をいい、純収益とは、総収益から総費用を控除して得た額をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
わかりやすく言うと
- 総収益: マンションを貸して得られる「家賃収入の合計」
- 純収益: 家賃収入から「管理費・修繕費・税金等の経費」を引いた「手残りの収益」
シンプルな算式で表すと、
純収益 ＝ 総収益 − 総費用
そして収益価格は、
収益価格 ＝ 純収益 ÷ 還元利回り
で求められます。
総収益の内容
総収益に含まれるもの
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 支払賃料 | テナント・入居者から受け取る賃料 |
| 共益費収入 | 共用部分の管理に充当する収入 |
| 駐車場収入 | 駐車場の貸付による収入 |
| 礼金・更新料等の一時金の運用益 | 一時金を運用して得られる収益 |
| その他の収入 | 看板設置料、自動販売機収入等 |
総収益の算定上の注意点
- 総収益は適正な賃料水準に基づいて算定する（現行賃料が市場と乖離している場合は調整が必要）
- 空室等損失相当額を控除する（満室想定賃料から空室率を見込む）
実効総収益 ＝ 潜在総収益 − 空室等損失相当額 − 貸倒れ損失相当額
総費用の内容
総費用に含まれるもの
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 維持管理費 | 建物の清掃・保守点検・警備等の費用 |
| 修繕費 | 日常の小修繕や計画的な大規模修繕に備える費用 |
| 公租公課 | 固定資産税・都市計画税 |
| 損害保険料 | 火災保険・地震保険等の保険料 |
| 減価償却費 | 建物の経年劣化に対する費用配分 |
| 空室等損失相当額 | 空室期間中の収入減少分 |
| 貸倒れ損失相当額 | 賃料の回収不能分 |
減価償却費の取扱い
純収益の算定において、減価償却費を控除するかしないかは純収益の種類によって異なります。
| 純収益の種類 | 減価償却費 | 用途 |
|---|---|---|
| 償却前純収益 | 控除しない | 直接還元法（建物等の純収益が含まれる場合） |
| 償却後純収益 | 控除する | 土地残余法等 |
純収益の具体的な計算例
あるオフィスビルの収支を整理してみます。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 潜在総収益（満室想定） | 3,000万円/年 |
| − 空室等損失（5%） | △150万円 |
| 実効総収益 | 2,850万円 |
| − 維持管理費 | △200万円 |
| − 修繕費 | △100万円 |
| − 公租公課 | △250万円 |
| − 損害保険料 | △30万円 |
| 純収益（償却前） | 2,270万円 |
この純収益を還元利回り（たとえば5%）で割り戻すと、
収益価格 ＝ 2,270万円 ÷ 0.05 ＝ 4億5,400万円
となります。
身近な具体例
例1: 賃貸マンション1棟の収支
10戸のワンルームマンション（家賃8万円/月）を考えます。
- 総収益: 8万円 × 10戸 × 12ヶ月 ＝ 960万円/年（満室想定）
- 空室等損失: 960万円 × 5% ＝ 48万円
- 実効総収益: 912万円
- 総費用: 管理費120万円 + 修繕費60万円 + 公租公課80万円 + 保険料10万円 ＝ 270万円
- 純収益: 912万円 − 270万円 ＝ 642万円
この642万円が不動産が生み出す「実質的な稼ぎ」であり、収益価格の基礎となります。
例2: 総収益は高いが純収益が低いケース
築古のオフィスビルで、賃料自体はそこそこ取れている（総収益が高い）ものの、修繕費が年々増加し、空調や配管の更新費用がかさんでいるケースがあります。総収益が2,000万円でも総費用が1,500万円であれば、純収益はわずか500万円です。総収益の大きさだけで判断すると、実態を見誤る危険があります。
関連用語との比較
| 用語 | 意味 | 収益還元法での役割 |
|---|---|---|
| 総収益 | 全ての収入の合計 | 純収益算定の出発点 |
| 純収益 | 総収益 − 総費用 | 収益価格算定の直接の基礎 |
| 還元利回り | 純収益を収益価格に変換する率 | 純収益 ÷ 還元利回り ＝ 収益価格 |
| 割引率 | 将来の収益を現在価値に割り引く率 | DCF法で使用 |
試験での出題ポイント
短答式試験
- 純収益の定義: 「純収益とは、総収益から減価償却費のみを控除した額をいう」→ 誤り（総費用を控除した額）
- 総収益の範囲: 「駐車場収入は総収益に含まれない」→ 誤り（含まれる）
- 空室損失の取扱い: 「空室等損失相当額は総費用として控除する」→ 出題される頻出論点
論文式試験
- 「収益還元法における総収益と純収益の関係を述べ、純収益の算定方法について論述せよ」
- 償却前純収益と償却後純収益の使い分けまで踏み込めると高得点
暗記のポイント
- 算式: 純収益 ＝ 総収益 − 総費用、収益価格 ＝ 純収益 ÷ 還元利回り
- 総費用の主な項目: 維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料
- 償却前と償却後: 減価償却費を控除するかしないかの区別
まとめ
総収益は対象不動産から得られる全ての収入の合計、純収益はそこから総費用を控除した実質的な収益です。収益還元法では純収益を還元利回りで割り戻して収益価格を求めるため、純収益の正確な算定が評価の精度を左右します。総費用の項目や償却前・償却後の区別など、純収益の詳細な内容もあわせて理解しておきましょう。
