使用貸借とは

使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還することを約して相手方からある物を受け取る契約です（民法第593条）。不動産鑑定士試験では、使用貸借による土地利用が鑑定評価上どのように取り扱われるかが問われることがあります。

不動産鑑定士の実務においても、親族間の土地利用に使用貸借が設定されているケースは非常に多く、相続税の申告や遺産分割に関連して評価を求められる場面が頻出します。使用貸借と借地権（賃貸借）の違いを正確に理解しておくことが重要です。

使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。

― 民法 第593条

使用貸借と賃貸借の法的性質の違い

基本的な違い

使用貸借と賃貸借は、いずれも他人の物を利用する契約ですが、対価の有無により法的性質が大きく異なります。

比較項目 使用貸借 賃貸借
対価 無償（ただし固定資産税相当額の支払いは可） 有償（賃料の支払い）
法的性質 債権（対抗力なし） 債権（借地借家法により対抗力あり）
借地借家法の適用 適用なし 適用あり
対抗力 なし（第三者に主張できない） あり（建物登記により対抗可能）
存続期間 約定又は使用目的達成まで 借地借家法により最低30年
法定更新 なし あり（正当事由がなければ更新）
権利の経済的価値 原則としてゼロ 借地権として経済的価値あり
相続性 原則として相続されない 相続される
譲渡性 貸主の承諾がない限り不可 貸主の承諾が必要（裁判所の許可制度あり）

固定資産税相当額の支払い

使用貸借において、借主が固定資産税・都市計画税相当額を負担している場合であっても、それは賃料とはみなされず、依然として使用貸借と判断されます。これは重要な実務上のポイントです。

使用及び収益の対価を支払わないで他人の土地を使用しているときは、いわゆる使用貸借であり、この場合の使用収益の対価とは、固定資産税等以上の金額を指す。

― 相続税法基本通達（参考）

使用貸借が設定される場面

親族間の土地利用

使用貸借は、親族間の土地利用において最も多く見られます。

場面 典型例 法的関係
親の土地に子が建物を建築 親が地主、子が建物所有者 使用貸借が多い
配偶者への土地利用許諾 夫名義の土地に妻名義の建物 使用貸借
法人への無償貸付 個人の土地を自己の法人に無償で貸付 使用貸借（税務上の論点あり）
親族の一時的な居住 空家を親族に無償で貸付 使用貸借

使用貸借の弱い法的保護

使用貸借は借地借家法の保護を受けないため、借主の立場は賃貸借と比較して極めて弱くなります。

項目 内容
貸主からの返還請求 使用目的の達成、期間の満了、又は相当期間の経過により返還請求可能
貸主の死亡 使用貸借は終了しない（民法改正後）
借主の死亡 使用貸借は終了する（民法第597条第3項）
第三者への対抗 対抗力がないため、土地が第三者に譲渡されると返還義務を負う

使用貸借の土地の鑑定評価

更地として評価される理由

使用貸借により土地を利用している場合、その土地は鑑定評価上原則として更地として評価されます。これは、使用貸借による利用権は借地権としての経済的価値を有しないためです。

評価の前提 理由
借地権としての評価はしない 借地借家法の適用がなく、法的保護が弱い
使用借権に独立の経済的価値なし 対抗力がなく、借主の死亡で終了
更地として評価 貸主は使用貸借を終了させて更地として処分可能

鑑定評価基準では、不動産の類型として「更地」「建付地」「借地権」「底地」等を規定していますが、使用貸借による土地利用は独立した類型として規定されていません。これは、使用借権に独立した経済的価値が認められないことと整合します。

建物所有者の立場からの評価

使用貸借の土地の上に建物が存在する場合、建物所有者の立場からは以下のように整理されます。

立場 評価の考え方
土地所有者（貸主） 土地を更地として評価（使用貸借による減価は原則なし）
建物所有者（借主） 建物の価格のみ。土地利用権の価格は原則ゼロ
土地建物の一体評価 更地価格 + 建物価格で評価

ただし、実際の取引市場においては、使用貸借の土地に建物が存在する場合、その建物の収去費用や明渡しに要する時間等を考慮して、更地価格よりも若干の減価が生じることもあります。この減価は「使用貸借の負担による減価」ではなく、建物が存在することによる減価として整理されます。

相続税法における取扱い

相続税評価との関係

相続税法における使用貸借の土地の取扱いは、鑑定評価上の取扱いと概ね整合しています。

区分 相続税評価 鑑定評価
使用貸借の土地（貸主側） 自用地として評価 更地として評価
使用貸借の土地（借主側） 使用借権の価額はゼロ 利用権の価格はゼロ
賃貸借の土地（貸主側） 貸宅地として評価（借地権割合を控除） 底地として評価
賃貸借の土地（借主側） 借地権として評価 借地権として評価

使用貸借と「相当の地代」

税務上、個人が法人に土地を無償又は固定資産税相当額以下の地代で貸し付ける場合、原則として借地権の認定課税が問題となりますが、使用貸借と認められる場合は認定課税は行われません。

地代の水準 税務上の取扱い 備考
無償 使用貸借 借地権の認定課税なし
固定資産税相当額以下 使用貸借 借地権の認定課税なし
固定資産税相当額超〜相当の地代未満 賃貸借（権利金認定課税あり） 無償返還届出書の提出で回避可能
相当の地代以上 賃貸借（権利金認定課税なし） 相当の地代 ＝ 更地価格の6%/年

使用貸借と類似する概念

無償返還の届出

個人と法人間の土地の賃貸借において、無償返還の届出書を税務署に提出する場合があります。この場合は賃貸借であっても、税務上は借地権の価値がゼロに近いものとして扱われます。

比較項目 使用貸借 無償返還の届出あり 通常の賃貸借
対価 無償 有償（地代あり） 有償（地代あり）
借地借家法 適用なし 適用あり 適用あり
税務上の借地権 なし 20%評価 借地権割合で評価
鑑定評価上の位置づけ 更地として評価 借地権付きだが減額 底地として評価

地上権設定のない占有

使用貸借と混同されやすいものに、法的根拠のない占有（不法占有）があります。不法占有の場合は使用貸借とは根本的に異なり、所有者は直ちに明渡しを請求できます。

使用貸借の終了と評価への影響

終了事由

終了事由 内容 民法の条文
期間の満了 約定期間の到来 第597条第1項
目的の達成 使用目的が達成された場合 第597条第2項
借主の死亡 借主が死亡した場合 第597条第3項
解除 借主の義務違反による解除 第598条

借主の死亡と評価の関係

使用貸借は借主の死亡により終了します。したがって、高齢の借主が使用貸借により土地を利用している場合、使用貸借の残存期間が短いと見込まれることになります。この点は、建物の取去に要する期間や手続を考慮する上で、鑑定評価においても間接的に影響を及ぼし得ます。

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 使用貸借の定義: 無償で使用及び収益をする契約（民法第593条）
  • 借地借家法の適用: 使用貸借には適用なし
  • 対抗力: 使用貸借には対抗力なし
  • 相続性: 借主の死亡で終了（相続されない）
  • 不動産の類型: 使用貸借の土地は更地として評価

論文式試験

  • 使用貸借と賃貸借の法的性質の違いが鑑定評価に与える影響
  • 使用貸借の土地が更地として評価される理由
  • 使用貸借の土地における正常価格の求め方

暗記のポイント

  1. 使用貸借: 無償の利用契約、借地借家法の適用なし
  2. 評価の原則: 使用貸借の土地は更地として評価
  3. 使用借権の価値: 原則としてゼロ
  4. 借主の死亡: 使用貸借は終了する（民法第597条第3項）
  5. 対抗力: なし（土地が第三者に譲渡されると返還義務）
  6. 固定資産税相当額: 固定資産税相当額以下の支払いは使用貸借と判断
  7. 相続税評価: 貸主は自用地評価、借主の使用借権はゼロ

まとめ

使用貸借は無償の利用契約であり、借地借家法の保護を受けないため、鑑定評価上は使用借権に独立の経済的価値を認めず、土地は原則として更地として評価されます。賃貸借との最大の違いは対価の有無と法的保護の強度であり、この差異が借地権としての経済的価値の有無に直結しています。相続税法においても使用貸借の土地は自用地として評価されており、鑑定評価上の取扱いと整合しています。借地権の基本は借地権の鑑定評価で、底地との関係は底地の鑑定評価で確認しましょう。