借地権割合の理論と実際

不動産鑑定士試験において、借地権割合は借地権の鑑定評価の中核をなす概念です。借地権割合とは、更地の価格に対する借地権の価格の割合をいいます。相続税路線価図に記載されるA〜Gの借地権割合は広く知られていますが、鑑定評価上の借地権割合は税務上の借地権割合とは性質が異なり、取引事例等に基づいて個別に判定される必要があります。

借地権取引が慣行として成熟している場合における当該借地権の存する土地に係る更地としての価格に借地権割合を乗じて得た価格を比較考量して決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章

借地権割合の基本概念

定義と算式

借地権割合は、更地の価格に対する借地権の価格の比率です。

借地権割合 ＝ 借地権の価格 ÷ 更地の価格

例えば、更地の価格が1億円、借地権の価格が6,000万円であれば、借地権割合は60%となります。

借地権割合が形成される背景

借地権割合が一定の水準に形成される背景には、以下のメカニズムがあります。

要因 内容 借地権割合への影響
法的保護の強さ 借地借家法による更新拒絶の制限等 保護が強いほど借地権割合は高い
取引慣行 借地権の売買が慣行として成熟しているか 成熟しているほど割合が安定
地域の収益性 商業地域では土地の収益性が高い 収益性が高いほど割合は高い傾向
底地の市場性 底地の需要が限定的であること 底地の市場性が低いほど借地権割合は高い
賃料差額 実際支払賃料と適正賃料の差額 差額が大きいほど割合は高い

路線価における借地権割合

相続税路線価図の表示

相続税路線価図では、路線ごとにA〜Gの記号で借地権割合が表示されています。

記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

路線価の借地権割合の特徴

路線価の借地権割合は税務上の簡便な算定方法として設定されたものであり、以下の特徴があります。

  • 画一的：同一路線上では一律の割合が適用される
  • 10%刻み：30%〜90%の7段階で大まかに区分
  • 更新頻度：路線価と合わせて毎年見直されるが、大幅な変更は稀
  • 税務目的：相続税・贈与税の算定を目的とした割合

鑑定評価上の借地権割合との違い

比較項目 路線価の借地権割合 鑑定評価上の借地権割合
目的 相続税・贈与税の算定 不動産の適正な価格の算定
設定方法 国税庁が路線ごとに設定 取引事例等に基づき個別に判定
精度 10%刻みの概括的な割合 個別の取引実態を反映した割合
個別性 同一路線上は一律 個々の借地権の条件により異なりうる
基準上の位置づけ ― 比較考量の対象（補助手法）

鑑定評価上の借地権割合の判定

判定のアプローチ

鑑定評価において借地権割合を判定する方法は、主に以下の3つです。

アプローチ 方法 信頼性
取引事例分析 借地権の取引事例から割合を逆算 最も高い
裁判例分析 借地権に係る裁判例から割合を把握 高い
路線価分析 路線価の借地権割合を参考にしつつ補正 参考程度

取引事例からの判定

借地権取引が成熟している地域では、実際の取引事例から借地権割合を求めることが可能です。

取引事例における借地権割合 ＝ 借地権の取引価格 ÷ 更地としての価格

複数の取引事例を収集・分析し、地域における借地権割合の水準を把握します。

路線価の借地権割合の参考利用

路線価の借地権割合は、鑑定評価においてそのまま採用するものではありませんが、一定の参考となる場合があります。

  • 取引事例が少ない場合の補助的な参考資料として利用
  • 地域内の借地権割合の傾向を大まかに把握する材料として利用
  • ただし、無批判に採用することは不適切

借地権割合に影響する個別的要因

借地権の条件による影響

同じ地域内でも、個々の借地権の条件によって借地権割合は異なりうります。

個別的要因 借地権割合への影響
地代の水準 地代が低い（賃料差額が大きい）ほど割合は高い
残存期間 普通借地権では影響小。定期借地権では残存期間に比例
承諾料の有無 譲渡承諾料が高いと実質的な借地権の取引価格は低下
建物の用途 堅固建物のほうが借地権の安定性が高い
契約内容 特約条項（用途制限、建替え承諾条項等）による影響

地代水準と借地権割合

地代が著しく低い場合、借地人は低い負担で土地を利用できるため、借地権の経済的価値が大きくなり、借地権割合は高くなります。

地代が安い → 賃料差額が大きい → 借地権の経済的価値が高い → 借地権割合が高い
地代が高い → 賃料差額が小さい → 借地権の経済的価値が低い → 借地権割合が低い

この関係は、賃料差額還元法の考え方と密接に関連しています。

地域による借地権割合の違い

商業地域と住宅地域

地域特性 典型的な借地権割合 背景
都心商業地域 80%〜90% 土地の収益性が高く、借地権の経済的価値が大きい
都市部住宅地域 60%〜70% 取引慣行が成熟しているが、商業地域ほど高くない
郊外住宅地域 40%〜60% 取引慣行の成熟度にばらつきがある
地方都市 明確な割合なし 取引慣行が未成熟で割合が形成されていない

取引慣行の成熟度と借地権割合

鑑定評価基準が「取引慣行の有無及びその成熟の程度」を重視する理由は、借地権割合が取引慣行を通じて形成されるためです。取引慣行が成熟していない地域では、そもそも慣行的な借地権割合が存在しないため、借地権割合法による評価は適用困難です。

借地権割合法の位置づけ

基準上の位置づけ

鑑定評価基準では、借地権割合法は「比較考量」する手法として位置づけられており、基本手法ではありません。

手法 基準上の位置づけ
取引事例比較法（比準価格） 基本手法（関連づけて決定）
収益還元法（収益価格） 基本手法（関連づけて決定）
賃料差額還元法 補助手法（比較考量）
借地権割合法 補助手法（比較考量）

借地権割合法の算式

借地権割合法による価格 ＝ 更地の価格 × 借地権割合

この手法は簡便であるため実務で広く用いられていますが、鑑定評価上はあくまで補助手法であることを正確に理解しておく必要があります。

借地権割合法の限界

  • 個別性の反映が困難：地域一律の割合では個々の借地権の条件を反映できない
  • 取引慣行が未成熟な地域では適用不可：割合自体が形成されていない
  • 路線価の借地権割合を安易に採用するリスク：鑑定評価上の割合とは異なる

底地割合との関係

借地権割合と底地割合

借地権割合と底地割合の合計は、理論的には100%になるはずですが、実際には必ずしも100%にはなりません。

更地の価格 ≧ 借地権の価格 ＋ 底地の価格

この差額は権利の分割に伴うデメリット（底地の市場性の低さ等）に起因します。詳しくは底地割合と底地価格の関係で解説しています。

試験での出題ポイント

短答式試験

不動産鑑定士の短答式試験では、以下の論点が出題されます。

  • 借地権割合法の位置づけ：基本手法ではなく「比較考量」する補助手法
  • 路線価との違い：路線価の借地権割合は税務目的、鑑定評価では個別に判定
  • 取引慣行の成熟度：未成熟な地域では借地権割合法の適用が困難
  • 「関連づけて決定」と「比較考量」の違い：基本手法と補助手法の位置づけの差

論文式試験

論文式試験では、借地権割合に関する以下の論述が求められます。

  • 借地権割合の理論的な意義と形成メカニズム
  • 路線価の借地権割合と鑑定評価上の借地権割合の相違
  • 借地権割合法の基準上の位置づけ（補助手法であること）とその理由
  • 借地権割合に影響する個別的要因の具体的な説明

暗記のポイント

  1. 借地権割合法は補助手法 — 「比較考量」する手法であり、基本手法ではない
  2. 路線価との違い — 路線価の割合は税務目的で画一的。鑑定評価では個別に判定
  3. 取引慣行の成熟度 — 成熟している地域でのみ借地権割合が意味を持つ
  4. 地代水準との関係 — 地代が低いほど借地権割合は高くなる
  5. 借地権＋底地 ≦ 更地 — 権利の分割に伴うデメリットにより合計は100%以下になる

まとめ

借地権割合は、更地の価格に対する借地権の価格の比率であり、取引慣行が成熟している地域で形成されます。路線価の借地権割合は税務上の簡便な指標であり、鑑定評価上の借地権割合とは性質が異なる点を正確に理解することが重要です。鑑定評価では、取引事例等に基づいて個別に判定する必要があり、借地権割合法はあくまで補助手法として位置づけられています。

借地権割合の理解は、借地権の鑑定評価や底地割合と底地価格の学習と密接に関連します。これらをあわせて学習することで、権利の価格に関する理解が深まるでしょう。