論文式・民法の対策｜頻出テーマと学習法

論文式・民法の攻略法とは

論文式試験の民法は、論述2問が出題されます。民法は条文数が1,000条を超える膨大な法律ですが、不動産鑑定士試験では不動産に関連するテーマが中心に出題されます。総則・物権・債権の中から、不動産物権変動、抵当権、賃貸借、請負などの頻出テーマに集中して学習することが合格への近道です。

出題形式と配点

1問あたり60分の時間配分です。事例問題（具体的な事案を設定して法的判断を求める形式）が多く出題されます。

出題範囲と頻出テーマ

出題範囲の全体像

頻出テーマ詳細

1. 不動産物権変動（最頻出）

不動産の物権変動は、不動産鑑定士試験において最も出題頻度の高いテーマです。

• 民法177条：不動産の物権変動は登記をしなければ第三者に対抗できない
• 「第三者」の範囲：背信的悪意者排除説（判例）
• 二重譲渡の法律関係
• 取消しと登記、解除と登記、時効と登記の関係

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

― 民法 第177条

2. 抵当権

不動産担保の中核である抵当権は、鑑定評価とも密接に関連するテーマです。

• 抵当権の効力の及ぶ範囲：付加一体物、従物、果実
• 抵当権の順位と順位の変更
• 法定地上権：土地と建物が同一所有者→抵当権実行で別所有者になった場合
• 一括競売
• 抵当権侵害と妨害排除請求権
• 根抵当権

3. 賃貸借

不動産の賃貸借は、継続賃料の評価とも関連する重要テーマです。

• 賃貸借の存続期間と更新
• 賃借権の対抗力（605条、借地借家法の対抗要件）
• 賃料増減額請求権（借地借家法）
• 転貸借と賃貸人の承諾
• 敷金返還請求権
• 原状回復義務

4. 請負

不動産の建築に関連する請負契約も頻出です。

• 請負人の担保責任
• 注文者の契約解除権
• 建物の所有権の帰属
• 下請負の法律関係

5. その他の頻出テーマ

• 意思表示の瑕疵（錯誤、詐欺、強迫）
• 代理（無権代理、表見代理）
• 時効（取得時効、消滅時効）
• 共有
• 地役権
• 不法行為（土地の工作物等の占有者・所有者の責任）

学習法

判例の理解が不可欠

民法の論述では、条文だけでなく判例の理解が不可欠です。特に以下の判例は必ず理解しておくべきです。

• 物権変動における「第三者」の範囲に関する一連の判例
• 法定地上権の成立要件に関する判例
• 背信的悪意者排除説の判例
• 賃借権の対抗力に関する判例

論点整理ノートの作成

各テーマについて、以下の項目を整理したノートを作成することを推奨します。

1. 条文の要件と効果
2. 判例の要旨
3. 学説の対立がある場合はその概要
4. 典型的な事例問題と解答の骨格

答案構成の練習

民法の答案は、以下の構成で書くのが基本です。

1. 問題の所在：何が法的に問題になるのかを明確にする
2. 条文の適用：関連する条文を引用し、要件を確認する
3. 判例・学説の検討：判例の立場を示し、必要に応じて学説を紹介する
4. 当てはめ：事案に条文・判例を当てはめる
5. 結論：法的判断を明確に示す

事例問題の解法

事例問題では、以下のステップで解くことが重要です。

1. 登場人物と法律関係を図示する
2. 時系列を整理する
3. 法的な問題点（論点）を特定する
4. 各論点について条文→判例→当てはめの順で論じる
5. 結論を明確に述べる

宅建との比較

宅建の民法と不動産鑑定士の民法では、求められる知識の深さが大きく異なります。

宅建合格者であっても、論述力の養成と判例の深い理解にはさらなる学習が必要です。

試験での出題ポイント

短答式試験

民法は短答式試験では出題されません。論文式試験のみの科目です。ただし、行政法規の学習において、不動産登記法など民法と関連する法令の理解に役立ちます。

論文式試験

民法の論文式で高得点を取るためのポイントは以下のとおりです。

• 問題の所在を明確にする：なぜその論点が問題になるのかを示す
• 条文の引用は正確に：条文番号と要件を正確に示す
• 判例の結論を正確に書く：判例年月日まで書く必要はないが、判例の結論は正確に
• 当てはめを丁寧に：事案の事実を拾い上げて、要件に当てはめる
• 論点落としを避ける：複数の論点がある場合、すべてに触れる

推奨テキスト

民法の学習に推奨されるテキストは以下のとおりです。

• 基本テキスト：予備校の鑑定士試験向け民法テキスト
• 判例集：不動産関連判例を集めた判例集
• 問題集：過去問＋予備校の答練問題集
• 参考書：司法試験・予備試験向けの入門書（知識の補充用）

なお、司法試験向けの教材は内容が深すぎるため、あくまで参考程度にとどめ、鑑定士試験に必要な範囲に絞って学習することが重要です。

暗記のポイント

民法の論文式対策で暗記すべき重要事項をまとめます。

• 重要条文の条文番号と内容：177条（物権変動の対抗要件）、369条（抵当権）、601条（賃貸借）など
• 判例の要旨：主要判例20〜30個の結論を正確に暗記する
• 論点の問題の所在：各論点がなぜ問題になるのか、1〜2文で説明できるようにする
• 答案構成のパターン：事例問題の典型パターンに対する答案構成を暗記する
• 要件・効果の整理：各制度の成立要件と法律効果をセットで暗記する

まとめ

民法は範囲が広い科目ですが、不動産関連の頻出テーマに絞ることで効率的に対策できます。

• 出題形式：論述2問・各50点・120分
• 頻出テーマ：不動産物権変動、抵当権、賃貸借、請負
• 学習法：判例の理解＋論点整理ノート＋答案構成の練習
• 宅建との違い：より深い理解と論述力が求められる
• 答案構成：問題の所在→条文→判例→当てはめ→結論

鑑定理論の論文対策や経済学の対策と並行して学習を進め、論文式試験全体でバランスの取れた得点を目指しましょう。学習スケジュールも参考にしてください。