旧法借地権と新法借地権

借地借家法（新法）は1992年8月1日に施行され、それ以前に設定された借地権は旧借地法が適用されます。不動産鑑定士試験において、両者の違いを理解し、借地権の評価に適切に反映することが重要です。

現在も多くの借地権が旧法に基づいて存続しており、新法との違いは評価上の重要なポイントとなります。

法律の適用関係

適用される法律

設定時期 適用法律 備考
1992年7月31日以前 旧借地法 更新後も旧法が適用
1992年8月1日以降 借地借家法（新法） 定期借地権も含む

経過措置

旧法に基づく借地権は、更新後も引き続き旧法が適用されます。新法への移行は原則としてありません。

主な違いの比較

契約期間

項目 旧法借地権 新法普通借地権
堅固建物 最短30年、期間の定めなければ60年 —
非堅固建物 最短20年、期間の定めなければ30年 —
新法 — 最短30年（構造問わず）
更新後 堅固30年、非堅固20年 1回目20年、2回目以降10年

更新の取扱い

項目 旧法 新法
更新拒絶 正当事由が必要 正当事由が必要
正当事由の判断 判例の蓄積が豊富 旧法と同様
建物買取請求権 あり あり

価格形成への影響

旧法借地権の特徴

旧法借地権は、以下の理由から借地人の保護が手厚いとされています。

  • 長い歴史と判例の蓄積
  • 更新拒絶の正当事由が認められにくい傾向
  • 借地人にとって有利な運用実績

新法借地権との価格差

同じ条件であれば、旧法借地権の方がやや高い価格で評価される傾向があります。

【価格差のイメージ】
  旧法借地権価格：100とした場合
  新法普通借地権価格：95〜100程度

  ※差異は縮小傾向にあるとの見方もあり

価格差の要因

要因 旧法 新法
法的安定性 判例が豊富で予測可能性高い 判例の蓄積途上
更新後の期間 堅固30年、非堅固20年 20年→10年と逓減
市場の認識 長期安定的との認識 旧法に比べやや不安定との認識

堅固・非堅固の区分

旧法特有の区分

旧法では、建物の構造により堅固建物所有目的と非堅固建物所有目的に区分されます。

区分 建物の構造 最短期間 更新後の期間
堅固 RC造、鉄骨造、煉瓦造等 30年 30年
非堅固 木造等 20年 20年

新法との違い

新法では、堅固・非堅固の区分は廃止され、構造を問わず最短30年となりました。

【評価への影響】
  旧法の非堅固借地権：期間が短いため、堅固に比べやや減価
  新法の普通借地権：構造による差異なし

条件変更（建替え）

堅固への条件変更

旧法の非堅固建物所有目的の借地権を、堅固建物所有目的に変更する場合、条件変更承諾が必要です。

条件変更承諾料の目安：更地価格の10%程度

【例】
  更地価格：5,000万円
  条件変更承諾料：500万円程度

価格への反映

非堅固から堅固への条件変更が可能な場合、借地権価格は以下のように考慮されます。

非堅固の借地権価格
＝ 堅固としての借地権価格 − 条件変更承諾料相当額

正当事由の比較

正当事由の要素

更新拒絶の正当事由として考慮される要素は、旧法・新法とも基本的に同様です。

要素 内容
地主の使用必要性 自己使用、建替え等の必要性
借地人の使用状況 現在の利用状況、使用必要性
借地の経緯 契約締結の経緯、権利金等の授受
土地の利用状況 建物の状態、利用効率
立退料の提供 財産上の給付（立退料）の提供

判例の蓄積

旧法は長い歴史があり、正当事由に関する判例が豊富です。このため、法的予測可能性が高いとされています。

新法も基本的に同様の判断基準ですが、判例の蓄積は旧法に比べて少ないです。

定期借地権との比較

普通借地権と定期借地権

新法では、普通借地権のほか定期借地権が創設されました。

項目 普通借地権（旧法・新法） 定期借地権
更新 あり（正当事由必要） なし
期間満了時 更新が原則 確定的に終了
借地権価格 相対的に高い 残存期間に応じて逓減

評価上の位置づけ

借地権価格の序列（一般的な傾向）：
  旧法借地権 ≧ 新法普通借地権 ＞ 定期借地権

評価上の留意点

適用法律の確認

借地権の評価においては、まず適用される法律（旧法か新法か）を確認します。

確認方法： – 契約書の締結日 – 借地権設定の登記日 – 建物の新築時期

契約条件との関連

旧法借地権であっても、契約条件により価格は変動します。

  • 堅固・非堅固の区分
  • 地代の水準
  • 増改築・譲渡の条件
  • 権利金・保証金の額

市場性の考慮

旧法借地権と新法借地権の市場性について：

  • 旧法借地権：市場での認知度が高く、取引事例も多い
  • 新法借地権：市場での認知度は高まりつつある

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 旧法と新法の適用関係（設定時期による区分）
  • 堅固・非堅固の区分（旧法特有）
  • 契約期間の違い（更新後の期間を含む）
  • 正当事由の判断要素

論文式試験

  • 旧法借地権と新法借地権の評価上の違いを体系的に論述
  • 堅固・非堅固の区分と借地権価格への影響を説明
  • 条件変更承諾料の価格への反映方法を論じる
  • 旧法借地権の法的安定性と価格形成の関係

暗記のポイント

  1. 適用関係：1992年8月1日以前 → 旧法、以降 → 新法
  2. 堅固・非堅固：旧法特有の区分、新法では廃止
  3. 契約期間：旧法（堅固30年/非堅固20年）、新法（30年）
  4. 更新後：旧法（堅固30年/非堅固20年）、新法（20年→10年）
  5. 価格序列：旧法 ≧ 新法普通 ＞ 定期借地権

まとめ

旧法借地権と新法借地権は、契約期間、更新後の期間、堅固・非堅固の区分など多くの点で異なります。旧法借地権は判例の蓄積が豊富で法的予測可能性が高く、借地人の保護が手厚いとされるため、同条件であれば新法借地権よりやや高い価格で評価される傾向があります。評価においては、適用される法律を確認し、契約条件の詳細を把握した上で価格を算定することが重要です。関連する論点として、借地権の評価や定期借地権の評価もあわせて学習しましょう。