継続賃料利回りとは｜利回り法の核心
継続賃料利回りとは
継続賃料利回りとは、利回り法において継続賃料を求める際に用いる利回りです。不動産鑑定士試験では、継続賃料利回りの求め方と性格が重要な論点となります。
利回り法は継続賃料を求める4手法の一つであり、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて純賃料を求め、必要諸経費等を加算して試算賃料を算定します。この手法の精度は継続賃料利回りの適正な判定にかかっています。
利回り法の算定式
基本式
利回り法による試算賃料 ＝ 基礎価格 × 継続賃料利回り ＋ 必要諸経費等
各要素の説明
| 要素 | 内容 |
|---|---|
| 基礎価格 | 価格時点における対象不動産の基礎となる価格（積算価格または比準価格等） |
| 継続賃料利回り | 基礎価格に対して期待される適正な利回り |
| 必要諸経費等 | 減価償却費、維持管理費、公租公課、損害保険料等 |
継続賃料利回りの定義と性格
定義
継続賃料利回りは、現行の契約内容及び契約締結の経緯等を総合的に勘案して求める。
― 不動産鑑定評価基準 各論第2章第1節
継続賃料利回りは、新規賃料における期待利回りとは異なる性格を持ちます。新規賃料の期待利回りが市場全体の投資利回りを基に求められるのに対し、継続賃料利回りは既存の契約関係を前提とした利回りです。
新規賃料の期待利回りとの違い
| 項目 | 新規賃料の期待利回り | 継続賃料利回り |
|---|---|---|
| 前提 | 新規に賃貸借契約を結ぶ場合 | 既存の契約が継続する場合 |
| 求め方 | 市場の投資利回り等から求める | 契約内容・経緯等を総合的に勘案 |
| 変動の仕方 | 市場動向に直接連動 | 契約の安定性を考慮し緩やかに変動 |
| 適用場面 | 正常賃料・限定賃料の算定 | 継続賃料の算定 |
継続賃料利回りの求め方
基本的な考え方
継続賃料利回りは、以下の要素を総合的に勘案して求めます。
- 契約締結時の利回り: 当初の契約でどの程度の利回りが想定されていたか
- 現行の利回り水準: 現行契約賃料を現在の基礎価格で割った実績利回り
- 市場の利回り動向: 同種の不動産の新規賃料に対する期待利回りの推移
- 契約の経緯・内容: 契約の安定性、契約条件の特殊性
実務上のアプローチ
実務では、以下のような方法で継続賃料利回りを判定します。
| アプローチ | 内容 |
|---|---|
| 契約時利回りの変動修正 | 契約時の利回りを、その後の市場変動や対象不動産の状況変化を考慮して修正する |
| 現行利回りの分析 | 現行契約賃料 ÷ 基礎価格で算出される実績利回りを基に、適正な水準を判定する |
| 市場利回りの参考 | 新規賃料の期待利回りを参考にしつつも、契約の継続性を考慮して調整する |
算式で表すと
契約時利回り ＝ 契約締結時の純賃料 ÷ 契約締結時の基礎価格
現行利回り ＝ 現行の純賃料 ÷ 価格時点の基礎価格
継続賃料利回り ＝ 上記を総合的に勘案して判定
利回り法の位置づけ
継続賃料を求める4手法
利回り法は、継続賃料を求める4手法の一つです。
| 手法 | 概要 | 着目する側面 |
|---|---|---|
| 差額配分法 | 正常賃料と契約賃料の差額を配分 | 賃料差額 |
| 利回り法 | 基礎価格 × 継続賃料利回り ＋ 経費 | 利回り |
| スライド法 | 現行賃料にスライド率を乗じて改定 | 変動率 |
| 賃貸事例比較法 | 継続の賃貸事例から比準 | 市場性 |
利回り法の特徴
利回り法は、不動産の価値（基礎価格）に対する適正な収益（純賃料）の割合という観点から継続賃料を求めるため、理論的には最も体系的な手法です。しかし、継続賃料利回りの適正水準の判定が難しいという実務上の課題があります。
利回り法と積算法の関係
利回り法の算定式は、新規賃料を求める積算法と構造的に同じです。
| 項目 | 積算法（新規賃料） | 利回り法（継続賃料） |
|---|---|---|
| 算定式 | 基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費等 | 基礎価格 × 継続賃料利回り ＋ 必要諸経費等 |
| 使用する利回り | 期待利回り | 継続賃料利回り |
| 利回りの性格 | 市場の投資利回り | 契約関係を考慮した利回り |
両者の違いは、使用する利回りの性格にあります。積算法が市場全体の投資利回りを用いるのに対し、利回り法は既存の契約関係を踏まえた継続賃料利回りを用います。
継続賃料利回りの判定における留意点
契約の安定性の考慮
継続賃料利回りは、新規の期待利回りほど市場変動に敏感に反応しません。これは、既存の賃貸借契約には安定性があるためです。契約当事者は長期的な関係を前提としており、市場が変動してもただちに賃料を市場水準に引き直すことは一般的ではありません。
上下限の制約
継続賃料利回りには、実質的に上限と下限が存在します。
- 上限: 新規賃料の期待利回りを大きく上回ることは、借主にとって不合理
- 下限: ゼロ以下にはなりえない（賃貸人にとって賃貸の意味がなくなる）
基礎価格の変動との関係
地価が上昇して基礎価格が大きく上がった場合、同じ利回りでも賃料が大幅に上昇することになります。このような場合、継続賃料利回りをやや低めに設定することで、急激な賃料変動を抑制する調整が行われることがあります。
試験での出題ポイント
短答式試験
- 「継続賃料利回りは、新規賃料の期待利回りと同一である」→ 誤り。両者は異なる性格を持つ
- 利回り法の算定式を正確に答えられるか
- 継続賃料利回りの求め方として「契約内容及び契約締結の経緯等を総合的に勘案する」ことの理解
論文式試験
- 「利回り法の意義と適用上の留意点を論述せよ」
- 継続賃料利回りと新規賃料の期待利回りの違いを明確に論述できるか
- 差額配分法やスライド法との比較で利回り法の特徴を説明できるか
暗記のポイント
- 利回り法の算定式: 基礎価格 × 継続賃料利回り ＋ 必要諸経費等
- 継続賃料利回りは「契約内容及び契約締結の経緯等を総合的に勘案」して求める
- 新規賃料の期待利回りとは異なる性格（契約の安定性を考慮）
- 利回り法は積算法と構造的に同じだが、利回りの性格が異なる
まとめ
継続賃料利回りは、利回り法の核心をなす指標であり、既存の契約関係を踏まえた固有の利回りです。新規賃料の期待利回りとは異なり、契約の安定性や経緯を勘案して判定されます。試験では、利回り法の算定式と継続賃料利回りの性格を正確に理解し、差額配分法やスライド法など他の継続賃料手法との違いを整理しておくことが重要です。
