不動産鑑定はいつ必要？｜依頼が多い場面5選

鑑定評価が必要になる場面

不動産鑑定士による鑑定評価は、不動産の客観的な経済的価値を法的効力のある形で証明する唯一の方法です。不動産会社の査定やAI査定（AVM）とは異なり、裁判所や税務当局でも証拠として認められる公式な価格です。

では、具体的にどのような場面で鑑定評価が必要になるのでしょうか。依頼が多い5つの場面を紹介します。

場面1：相続の遺産分割

なぜ鑑定評価が必要か

相続財産に不動産が含まれる場合、遺産分割を公平に行うために鑑定評価が必要になるケースが多くあります。

具体例

ケース：父親の遺産として東京郊外の自宅（土地100坪＋築30年の戸建住宅）がある。長男が自宅を相続し、次男に代償金を支払う。

鑑定評価を行わなければ、次男は500万円少ない代償金しか受け取れなかった可能性があります。鑑定費用（約40万円）をはるかに上回る経済的メリットがあります。

場面2：離婚の財産分与

なぜ鑑定評価が必要か

離婚時の財産分与では、婚姻中に取得した不動産の価値を分割する必要があります。夫婦間で不動産の価値について合意できない場合、鑑定評価が客観的な判断基準を提供します。

財産分与の計算

財産分与額の算定：
  鑑定評価額        4,200万円
  住宅ローン残高  − 2,800万円
  ────────────────────────────
  実質的価値        1,400万円

  分与額（2分の1）   700万円

相続・離婚と不動産鑑定で具体的なケーススタディを詳しく解説しています。

場面3：裁判・調停での争い

なぜ鑑定評価が必要か

不動産に関する裁判や調停では、不動産の価値が争点になることが多く、裁判所は不動産鑑定士の鑑定評価書を証拠として採用します。

賃料増減額請求のケース

賃料に関する紛争は、不動産鑑定士の鑑定評価が最も頻繁に活用される裁判分野の一つです。

場面4：担保評価（銀行融資）

なぜ鑑定評価が必要か

金融機関が不動産を担保に融資を行う際に、担保不動産の適正な価値を把握するために鑑定評価が行われます。

担保評価の流れ

融資の申込み
    ↓
金融機関が鑑定士に評価を依頼
    ↓
鑑定評価の実施（2〜4週間）
    ↓
鑑定評価額に基づいて融資額を決定
    ↓
融資額 ＝ 鑑定評価額 × 掛目（通常 70〜80%）

例えば、鑑定評価額が5,000万円の場合、融資額は3,500〜4,000万円（掛目70〜80%）となります。鑑定評価額が高いほど融資額が増えるため、適正な評価が借入人にとっても重要です。

場面5：賃料交渉

なぜ鑑定評価が必要か

オフィスビルや商業施設の賃料改定の際に、適正な賃料水準を算定するために鑑定評価が活用されます。

賃料交渉の経済的インパクト

賃料の鑑定評価は、費用対効果が非常に高いケースの一つです。

鑑定費用（50〜100万円程度）に対して、賃料改定の効果は年間で数百万円に及ぶことがあり、投資対効果は極めて高いです。

その他の鑑定評価が必要な場面

上記5つ以外の主要な場面

鑑定評価が不要な場面

逆に、以下の場面では鑑定評価は通常不要です。

鑑定評価を依頼するタイミング

早めの依頼が有利な理由

鑑定評価は結果が出るまでに3〜4週間かかるため、必要になる前に依頼することが重要です。

鑑定士の選び方

鑑定評価の費用の目安

費用の詳細は鑑定評価の費用相場で解説しています。

まとめ

不動産鑑定評価が必要になる主な場面は、相続の遺産分割、離婚の財産分与、裁判・調停、担保評価、賃料交渉の5つです。いずれも不動産の「正しい価値」が問われる場面であり、不動産鑑定士による客観的な評価が紛争の解決や経済的利益の確保に直結します。

費用は30〜100万円程度かかりますが、不動産の価値が数千万円〜数億円規模であることを考えると、適正な価格を知るための投資として十分に合理的です。

鑑定評価と査定の違いについては鑑定評価と不動産査定の違いを、鑑定評価の手順については鑑定評価の手順をあわせてご覧ください。