不動産関連税法の概要

不動産に関連する税金は数多くありますが、取得時・保有時・譲渡時の3つの段階に分けて整理すると体系的に理解できます。不動産鑑定士試験では、各税目の基本的な仕組みと税率、住宅用地の特例が頻出です。

鑑定評価の実務においても、公租公課（固定資産税・都市計画税）はDCF法の運営費用項目として、また不動産取得税や譲渡所得税は取引当事者の意思決定に影響を与える要因として重要です。

不動産に関する税の体系

不動産に関連する主な税金を、段階別・課税主体別に整理すると以下のとおりです。

段階 国税 地方税
取得時 登録免許税、印紙税、消費税 不動産取得税
保有時 ー 固定資産税、都市計画税
譲渡時 所得税（譲渡所得）、法人税 住民税
相続・贈与時 相続税、贈与税 ー

取得時の税

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した場合に都道府県が課す地方税です。

項目 内容
課税主体 都道府県
納税義務者 不動産を取得した者
課税標準 固定資産税評価額
標準税率 4%（住宅・住宅用土地は3%に軽減）
非課税 相続による取得、法人の合併による取得等

不動産取得税の特例

  • 新築住宅：課税標準から1,200万円を控除（認定長期優良住宅は1,300万円）
  • 住宅用土地：税額から一定額を控除（床面積の2倍に相当する土地面積 × 固定資産税評価額の1/2 × 3%を控除）

出題ポイント

  • 相続による取得は非課税（贈与による取得は課税対象）
  • 有償・無償を問わず、取得すれば課税される
  • 売買だけでなく、交換・贈与・建築（新築・増改築）も取得に含まれる

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記を行う際に国に納付する国税です。

登記の種類 税率（本則）
所有権保存登記 不動産価額の0.4%
所有権移転登記（売買） 不動産価額の2%
所有権移転登記（相続） 不動産価額の0.4%
抵当権設定登記 債権額の0.4%

住宅用家屋については軽減税率の特例があります。

印紙税

不動産の売買契約書や建設工事請負契約書等の課税文書を作成した場合に課される国税です。

  • 契約金額に応じて税額が定められる
  • 印紙を契約書に貼付し消印して納付
  • 契約書の記載金額が10万円以下の場合は200円

消費税

不動産取引における消費税のポイントは以下のとおりです。

取引 消費税
土地の譲渡・貸付 非課税
建物の譲渡 課税（10%）
住宅の貸付 非課税
事業用建物の貸付 課税（10%）
仲介手数料 課税（10%）

土地の譲渡・貸付が非課税である点は、試験で繰り返し出題されます。

保有時の税

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対して市町村（東京23区は都）が課す地方税です。

項目 内容
課税主体 市町村（特別区は東京都）
納税義務者 1月1日時点の固定資産課税台帳に登録された所有者
課税標準 固定資産税評価額（3年に1度評価替え）
標準税率 1.4%（制限税率なし）
免税点 土地30万円、建物20万円、償却資産150万円

住宅用地の特例（暗記必須）

住宅用地については、課税標準が軽減されます。

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地（200㎡以下の部分） 課税標準 × 1/6 課税標準 × 1/3
一般住宅用地（200㎡超の部分） 課税標準 × 1/3 課税標準 × 2/3

この特例は、住宅が建っている土地に適用されるため、空き家を取り壊すと特例が適用されなくなり固定資産税が増加する（いわゆる「空き家問題」の一因）という点も理解しておきましょう。

固定資産税評価額

  • 3年に1度の評価替え（基準年度）
  • 評価は市町村長が行う（固定資産評価基準に基づく）
  • 地価公示価格の7割程度を目安に評価

都市計画税

都市計画税は、都市計画法に基づく都市計画事業等の費用に充てるために課される地方税です。

項目 内容
課税主体 市町村
課税対象 市街化区域内の土地・建物
課税標準 固定資産税評価額
制限税率 0.3%（これを超えて課税できない）

固定資産税との比較

項目 固定資産税 都市計画税
税率の性格 標準税率（1.4%） 制限税率（0.3%）
課税区域 全国 市街化区域内
目的税 いいえ（普通税） はい（目的税）

譲渡時の税

譲渡所得税（個人）

個人が不動産を譲渡した場合、譲渡所得として所得税・住民税が課されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

不動産の譲渡所得は、所有期間によって税率が大きく異なります。

区分 所有期間 所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 5年以下 30% 9% 39%
長期譲渡所得 5年超 15% 5% 20%
  • 所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で判定する
  • 実際の所有期間ではなく、1月1日時点での判定である点に注意

譲渡所得の計算

譲渡所得 = 譲渡収入金額 − (取得費 + 譲渡費用) − 特別控除額
項目 内容
取得費 購入代金、仲介手数料、登録免許税等（建物は減価償却後の金額）
譲渡費用 仲介手数料、測量費、立退料等
特別控除 居住用財産の3,000万円特別控除等

取得費が不明な場合

取得費が不明の場合は、譲渡収入金額の5%を取得費とすることができます（概算取得費）。

居住用財産の特例

  • 3,000万円特別控除：居住用財産を譲渡した場合、譲渡所得から3,000万円を控除
  • 軽減税率の特例：所有期間10年超の居住用財産は、6,000万円以下の部分について所得税10%、住民税4%

法人税

法人が不動産を譲渡した場合、譲渡益は法人の所得に含めて法人税が課されます。個人のような長期・短期の区分はありません。

相続・贈与時の税

相続税

不動産を相続した場合、相続税が課されます。

  • 課税標準：土地は路線価（公示価格の8割程度）、建物は固定資産税評価額
  • 基礎控除：3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
  • 小規模宅地等の特例：一定の要件を満たす場合、評価額を最大80%減額

贈与税

不動産を贈与により取得した場合、贈与税が課されます。

  • 課税標準：相続税評価額（路線価、固定資産税評価額）
  • 基礎控除：年間110万円
  • 相続税よりも税率が高く設定されている（相続税の補完税）

各評価額の水準比較

評価額 公示価格との関係 用途
公示価格 100% 地価公示、鑑定評価の規準
相続税路線価 公示価格の約80% 相続税・贈与税の算定
固定資産税評価額 公示価格の約70% 固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の算定

鑑定評価における税金の考慮

DCF法における税金

証券化対象不動産のDCF法では、運営費用として固定資産税・都市計画税（公租公課）を計上します。税額の変動は収益価格に直接影響するため、将来の評価替えも考慮する必要があります。

取引事例比較法における税金

取引事例比較法では、取引価格に含まれる消費税の取扱いに注意が必要です。

  • 取引価格が税込みか税抜きかを確認
  • 建物と土地を一括で取引している場合の消費税の配分

市場参加者の意思決定

不動産の取得・譲渡に伴う税負担は、市場参加者の意思決定に影響を与えます。

  • 売主側：譲渡所得税の負担が売却意思に影響
  • 買主側：不動産取得税・登録免許税が取得コストに影響
  • 保有者：固定資産税・都市計画税が保有コストに影響

試験での出題ポイント

暗記必須事項

  • 固定資産税の標準税率：1.4%
  • 都市計画税の制限税率：0.3%
  • 住宅用地の特例：小規模住宅用地（200㎡以下）は固定資産税 1/6、都市計画税 1/3
  • 不動産取得税：相続は非課税、贈与は課税
  • 消費税：土地の譲渡は非課税、建物の譲渡は課税
  • 譲渡所得の税率：短期（5年以下）39%、長期（5年超）20%
  • 固定資産税評価額：公示価格の約70%、路線価は約80%

よく出る引っかけ

  • 「不動産取得税は相続でも課税される」→ 誤り（相続は非課税）
  • 「固定資産税は国税である」→ 誤り（市町村税）
  • 「都市計画税は全国の不動産に課される」→ 誤り（市街化区域内のみ）
  • 「土地の売買には消費税が課される」→ 誤り（土地の譲渡は非課税）
  • 「固定資産税の税率1.4%は制限税率である」→ 誤り（標準税率。制限税率は都市計画税の0.3%）

まとめ

不動産に関連する税金は、取得時（不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税）、保有時（固定資産税、都市計画税）、譲渡時（所得税、住民税、法人税）の3段階で体系的に整理しましょう。特に固定資産税の標準税率1.4%、都市計画税の制限税率0.3%、住宅用地の特例（小規模住宅用地で1/6）は暗記必須です。

鑑定評価においては、DCF法の運営費用としての公租公課の取扱いや、各評価額の水準（公示価格100%、路線価80%、固定資産税評価額70%）の関係も重要です。地価公示法や建築基準法の知識と合わせて、行政法規全体の得点力を高めていきましょう。