不動産登記法の概要｜表示登記と権利登記
不動産登記法の概要
不動産登記法は、不動産の表示（物理的状況）と権利関係を登記記録として公示し、取引の安全と円滑に資することを目的とする法律です。不動産鑑定士試験では、表示に関する登記と権利に関する登記の違い、登記の効力（対抗力はあるが公信力はない）が頻出の論点となります。
鑑定評価の実務においても、対象不動産の登記情報の確認は評価作業の基礎であり、登記事項証明書の読み方を含めた正確な理解が不可欠です。
不動産登記法の目的
不動産登記法第1条は、法の目的を以下のように定めています。
- 不動産の表示に関する事項を公示する
- 不動産に関する権利を公示する
- 国民の権利の保全を図る
- 取引の安全と円滑に資する
不動産登記は、法務局（登記所）が管理する登記記録に不動産の情報を記録することで行われます。現在は全てコンピュータ化されており、紙の登記簿はオンライン化されています。
登記記録の構成
不動産の登記記録は、表題部と権利部で構成されます。権利部はさらに甲区と乙区に分かれます。
全体構成
| 区分 | 記載内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 表題部 | 不動産の物理的状況 | 所在、地番、地目、地積（土地）/ 所在、家屋番号、種類、構造、床面積（建物） |
| 権利部（甲区） | 所有権に関する事項 | 所有権保存登記、所有権移転登記、差押え、仮処分等 |
| 権利部（乙区） | 所有権以外の権利に関する事項 | 抵当権設定登記、地上権設定登記、賃借権設定登記等 |
登記記録の構造イメージ
登記記録
├── 表題部：所在・地番・地目・地積等
├── 権利部（甲区）：所有権に関する事項
│ ├── 所有権保存登記
│ └── 所有権移転登記（売買、相続等）
└── 権利部（乙区）：所有権以外の権利
├── 抵当権設定登記
├── 地上権設定登記
└── 賃借権設定登記
表示に関する登記
表示に関する登記は、不動産の物理的状況（所在、面積、種類等）を公示する登記です。
表題登記の申請義務
表示に関する登記には、以下の場合に申請義務があります。
| 場面 | 申請義務者 | 申請期限 |
|---|---|---|
| 新築した建物 | 所有者 | 1月以内 |
| 土地の地目・地積に変更があった場合 | 所有者 | 1月以内 |
| 建物を取壊した場合 | 所有者 | 1月以内 |
| 新たに土地が生じた場合（埋立等） | 所有者 | 1月以内 |
表題登記と権利登記の違い
| 項目 | 表示に関する登記 | 権利に関する登記 |
|---|---|---|
| 目的 | 物理的状況の公示 | 権利関係の公示 |
| 申請義務 | あり（1月以内） | なし（任意） |
| 登記官の職権 | 職権で登記可能 | 職権で登記できない（申請主義） |
| 登記しなかった場合 | 10万円以下の過料 | 罰則なし（ただし対抗力を得られない） |
地目の種類
登記上の地目には、以下のようなものがあります。
- 田、畑、宅地、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地 等
- 地目は現況により定める（登記上の地目と現況が異なる場合は変更登記が必要）
権利に関する登記
権利に関する登記は、不動産に関する権利の得喪・変更を公示する登記です。
主な権利登記の種類
所有権に関する登記（甲区）
| 登記の種類 | 内容 |
|---|---|
| 所有権保存登記 | 表題部所有者が最初に行う所有権の登記 |
| 所有権移転登記 | 売買・相続・贈与等による所有権の移転 |
| 差押え | 強制執行や競売の申立てによる処分禁止 |
| 仮処分 | 訴訟中の権利保全のための処分禁止 |
所有権以外の権利に関する登記（乙区）
| 登記の種類 | 内容 |
|---|---|
| 抵当権設定登記 | 住宅ローン等の担保として設定 |
| 根抵当権設定登記 | 一定の範囲に属する不特定債権の担保 |
| 地上権設定登記 | 他人の土地を使用する権利 |
| 地役権設定登記 | 自己の土地の便益のため他人の土地を利用する権利 |
| 賃借権設定登記 | 賃貸借契約に基づく使用収益権 |
共同申請主義
権利に関する登記は、原則として登記権利者と登記義務者の共同申請で行います。
- 登記権利者：登記をすることにより利益を受ける者（例：買主）
- 登記義務者：登記をすることにより不利益を受ける者（例：売主）
共同申請の例外（単独申請が認められる場合）
- 所有権保存登記（表題部所有者が単独申請）
- 相続による登記（相続人が単独申請）
- 判決による登記（確定判決を得た者が単独申請）
- 仮登記義務者の承諾がある場合の仮登記
登記の効力
対抗力
不動産に関する物権の得喪・変更は、登記をしなければ第三者に対抗できない（民法第177条）。
- 登記は権利変動の対抗要件である
- 登記がなくても当事者間では有効（当事者間の効力と対抗力は別）
公信力がない
日本の不動産登記には公信力がありません。
- 登記を信頼して取引しても、登記が真実の権利関係と異なっていれば保護されない
- 例：AがBに土地を売却し登記をBに移転した後、Aが同じ土地をCに売却した場合、Bの登記が先であればCは所有権を取得できない
- 真の権利者でない者からの取得は、登記の信頼だけでは保護されない
登記の効力まとめ
| 効力 | 有無 | 内容 |
|---|---|---|
| 対抗力 | あり | 登記をすれば第三者に権利を主張できる |
| 推定力 | あり | 登記があれば権利の存在が推定される（反証可能） |
| 公信力 | なし | 登記を信頼しても必ずしも保護されない |
| 形成力 | なし | 登記は権利変動の要件ではない（例外あり） |
登記事項証明書
種類
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 全部事項証明書 | 登記記録の全ての事項（閉鎖されたものも含む） |
| 現在事項証明書 | 現在効力を有する事項のみ |
| 一部事項証明書 | 特定の区（甲区のみ等）に関する事項 |
請求方法
- 誰でも請求可能（利害関係は不要）
- 法務局の窓口又はオンラインで請求
- 手数料が必要
登記識別情報
従来の「権利証（登記済証）」に代わるもので、登記完了時に登記名義人に通知される12桁の英数字です。所有権移転登記等の際に本人確認手段として使用されます。
鑑定評価における登記情報の確認
不動産の鑑定評価を行う際には、登記情報の確認が不可欠です。
確認すべき事項
| 確認事項 | 確認の目的 |
|---|---|
| 所有者 | 依頼者と所有者の関係、権利関係の確認 |
| 地目・地積 | 物理的状況の把握（現況との相違がないか） |
| 抵当権等の設定 | 担保権の有無と金額の把握 |
| 差押え・仮処分 | 法的紛争の有無の確認 |
| 地上権・賃借権 | 利用権の有無の確認（借地権の評価に関連） |
登記と現況の相違
- 登記上の地目と現況の地目が異なる場合がある（例：登記は「田」だが現況は「宅地」）
- 登記上の地積と実測面積が異なる場合がある（縄延び・縄縮み）
- 鑑定評価では現況を重視するが、登記との相違は対象確定条件として記載
試験での出題ポイント
暗記必須事項
- 表示に関する登記は申請義務あり（1月以内）、権利に関する登記は申請義務なし
- 日本の不動産登記には公信力がない
- 登記の対抗力：物権変動は登記をしなければ第三者に対抗できない
- 登記記録の構成：表題部、権利部（甲区：所有権、乙区：それ以外）
- 権利に関する登記は原則共同申請
- 登記事項証明書は誰でも請求可能
よく出る引っかけ
- 「不動産登記には公信力がある」→ 誤り（日本の登記には公信力がない）
- 「権利に関する登記は申請義務がある」→ 誤り（任意。義務があるのは表示に関する登記）
- 「登記事項証明書は利害関係人のみ請求可能」→ 誤り（誰でも請求可能）
- 「表示に関する登記は登記官が職権で行うことはできない」→ 誤り（職権で登記可能）
- 「所有権移転登記は買主が単独で申請できる」→ 誤り（共同申請が原則）
まとめ
不動産登記法は、不動産の物理的状況（表題部）と権利関係（権利部：甲区・乙区）を公示する制度を定めた法律です。表示に関する登記には1月以内の申請義務がありますが、権利に関する登記は任意です。日本の不動産登記には対抗力はあるが公信力がないという点が最も重要な論点です。
鑑定評価においては、登記事項証明書で所有者、地目・地積、担保権の有無等を確認することが基本的な作業です。鑑定評価法に基づく評価手続の一環として、登記情報の正確な読み取りができるよう準備しておきましょう。都市計画法や建築基準法の規制情報と合わせて、対象不動産の法的側面を総合的に把握することが重要です。
