賃料改定の要因と継続賃料

継続賃料を求める場合には、一般的な価格形成要因に加えて、継続賃料固有の価格形成要因を考慮する必要があります。不動産鑑定士試験では、この固有の要因の内容と、賃料改定を必要とする要因がどのように連動するかが頻出の論点です。

結論として、継続賃料固有の価格形成要因とは、既存の契約関係に起因する要因であり、新規賃料の評価では登場しない独自の概念です。

賃料改定が必要となる場面

なぜ賃料の改定が生じるのか

賃貸借契約は通常、数年単位の長期にわたります。その期間中に経済環境や不動産市場の状況が変化すると、当初合意した契約賃料が現在の適正水準から乖離することがあります。

借地借家法では、以下の場合に賃料の増減請求が認められています。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

― 借地借家法 第32条第1項

賃料改定の3つの法定要因

上記の条文から、賃料改定が正当化される要因は次の3つです。

法定要因 内容
公租公課の増減 固定資産税・都市計画税等の増減
経済事情の変動 地価の上昇・下落、物価変動、景気動向
近傍同種の賃料との比較 周辺の類似不動産の賃料水準との乖離

継続賃料固有の価格形成要因

基準の定め

鑑定評価基準では、継続賃料を求める場合に考慮すべき固有の価格形成要因を定めています。

継続賃料固有の価格形成要因として、賃貸借等の契約の内容及びその経緯、賃貸人等又は賃借人等の事情並びに賃料改定の経緯がある。

― 不動産鑑定評価基準 各論第2章第1節

4つの固有要因

固有要因 内容 具体例
契約の内容 賃貸借契約の条件・特約事項 契約期間、賃料改定条項、一時金の授受
契約の経緯 契約締結に至った事情・背景 親族間の契約、事業提携に伴う契約、競争入札による契約
当事者の事情 賃貸人・賃借人それぞれの個別事情 賃借人の事業状況、賃貸人の資金需要
賃料改定の経緯 過去の賃料改定の有無・内容 改定の頻度、改定幅、改定時の合意内容

各固有要因の詳細

契約の内容

契約書に記載されている条件が、継続賃料の判定に影響します。

  • 契約期間: 長期契約か短期契約かで、賃料水準の安定性に対する期待が異なる
  • 賃料改定条項: 「CPI連動」「○年ごとに協議」等の条項があれば、それに沿った改定が想定される
  • 一時金（権利金・敷金等）の授受: 一時金の授受がある場合、その運用益や償却が実質賃料に影響する
  • 使用目的の制限: 用途が制限されていれば、収益力の上限が定まる

契約の経緯

当初の契約がどのような経緯で結ばれたかは、継続賃料の水準を判断する上で重要な考慮事項です。

契約の経緯 賃料への影響
親族間の契約 一般市場より低い賃料で契約されている可能性がある
事業提携に伴う契約 事業上のメリットを考慮した特殊な賃料水準の可能性
競争入札による契約 市場競争を反映した妥当な賃料水準
立退料支払い後の再契約 立退料の対価として低い賃料設定の可能性

当事者の事情

賃貸人と賃借人の個別的な事情も考慮されます。ただし、これは正常価格の概念（合理的な市場での取引）とは異なり、当事者間の実情を踏まえた判断が求められる点に特徴があります。

  • 賃借人の事業状況: 事業が好調であれば賃料負担力が高い
  • 賃貸人の経済状況: 資金需要が高ければ賃料増額の動機がある
  • 代替施設の有無: 賃借人に移転先の選択肢があるか

賃料改定の経緯

過去にどのように賃料が改定されてきたかは、今後の改定の方向性を判断する重要な材料です。

  • 定期的に改定されてきた場合: 市場賃料との乖離が小さいと推定される
  • 長期間改定されていない場合: 市場賃料との乖離が大きくなっている可能性
  • 過去に係争（裁判）となった場合: 係争の経緯と結果が参考になる

一般的な価格形成要因との関係

継続賃料の評価では、一般的な価格形成要因と継続賃料固有の価格形成要因の両方を分析する必要があります。

要因の種類 分析内容
一般的要因 経済情勢、金利水準、物価動向
地域要因 対象不動産の所在地域の賃料動向、需給バランス
個別的要因 対象不動産の物的条件（面積、築年数、設備等）
継続賃料固有の要因 契約の内容・経緯、当事者の事情、賃料改定の経緯

新規賃料の評価では一般的要因・地域要因・個別的要因の3つで足りますが、継続賃料の評価ではこれらに加えて固有要因の分析が不可欠です。

継続賃料固有の要因と各手法の関係

手法 固有要因の反映のしかた
差額配分法 配分率の判定において契約の経緯等を考慮
利回り法 継続賃料利回りの判定において契約関係を考慮
スライド法 スライド率の選択と調整において経済事情の変動を考慮
賃貸事例比較法 事例の選択と補正において契約条件の類似性を考慮

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 継続賃料固有の4つの要因を正確に列挙できるか
  • 「継続賃料の評価では一般的な価格形成要因は考慮しない」→ 誤り。一般的要因も考慮したうえで、固有要因を追加で分析する
  • 借地借家法第32条の法定要因（公租公課の増減、経済事情の変動、近傍同種の賃料）との関係

論文式試験

  • 「継続賃料固有の価格形成要因について論述せよ」は定番の出題パターン
  • 各固有要因を具体例を挙げながら説明できるかがポイント
  • 固有要因が各手法にどう反映されるかを体系的に論述できると高評価

暗記のポイント

  1. 継続賃料固有の要因は4つ: 契約の内容、契約の経緯、当事者の事情、賃料改定の経緯
  2. 一般的な価格形成要因に加えて考慮する（置き換えではない）
  3. 借地借家法第32条の法定要因: 公租公課の増減、経済事情の変動、近傍同種の賃料との比較
  4. 各手法における固有要因の反映のしかたを整理する

まとめ

継続賃料の評価には、一般的な価格形成要因に加えて、契約の内容・経緯、当事者の事情、賃料改定の経緯という固有の価格形成要因の分析が不可欠です。これらの要因は、差額配分法の配分率や利回り法の継続賃料利回りの判定に直接反映されます。試験では、4つの固有要因を正確に列挙し、具体例とともに論述できるよう準備しておきましょう。