地域分析と個別分析｜鑑定評価の手順をわかりやすく解説
地域分析と個別分析の位置づけ
不動産の鑑定評価は、対象不動産の価格を適正に判定するために体系的な手順に従って行われます。その手順の中で、地域分析と個別分析は鑑定評価の核心をなす重要なプロセスです。
基準では、地域分析と個別分析について総論第6章で詳細に規定しています。地域分析は対象不動産が属する地域の特性を明らかにするものであり、個別分析は対象不動産そのものの個別的な特性を明らかにするものです。両分析は価格形成要因の分析に基づいて行われます。両者は相互に関連し合いながら、鑑定評価の結論を導く基礎となります。
地域分析とは
地域分析の意義
地域分析とは、対象不動産がどのような地域に属しているかを分析し、その地域の特性を明らかにすることです。
地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節
不動産は、その存する地域の構成要素としてその地域の特性の影響を受けます。同じ面積・形状の土地であっても、都心の商業地域にあるか郊外の住宅地域にあるかによって、その価格は大きく異なります。地域分析は、このような地域と不動産の価格との関係を明らかにするプロセスです。
近隣地域の概念
地域分析において最も重要な概念が近隣地域です。
近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節
近隣地域は、対象不動産の価格に直接的な影響を与える地域です。例えば、ある住宅を鑑定評価する場合、その住宅が属する住宅地域の街路条件、交通利便性、生活利便性、環境条件などが、近隣地域の特性として分析されます。
類似地域の概念
類似地域とは、近隣地域と類似した特性を有する地域です。
類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節
取引事例比較法を適用する際に、近隣地域内に適切な取引事例が得られない場合には、類似地域から取引事例を収集することになります。
同一需給圏の概念
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼす関係にある他の不動産の存する圏域のことです。
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。それは、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相互に関連する類似地域等の存する範囲を規定するものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節
同一需給圏は、近隣地域・類似地域を包含するより広域的な概念です。不動産の需要者が代替的に選択し得る不動産が存在する範囲を示しており、取引事例や賃貸事例の収集範囲を画定するうえで重要な役割を果たします。
地域分析の手順
地域分析は、以下の手順で行います。
- 同一需給圏の把握 — 対象不動産と代替関係にある不動産が存在する圏域を把握します。
- 近隣地域の把握 — 対象不動産が属する用途的地域を特定し、その範囲を確定します。
- 近隣地域の特性の分析 — 地域要因を分析し、近隣地域の特性を明らかにします。
- 地域の標準的使用の判定 — 近隣地域における標準的な不動産の使用方法を判定します。
- 地域の将来動向の予測 — 地域要因の変動予測に基づき、地域の将来動向を予測します。
個別分析とは
個別分析の意義
個別分析とは、対象不動産の個別的な特性を分析することです。
個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析して、対象不動産の最有効使用を判定することをいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第2節
個別分析の最も重要な目的は、対象不動産の最有効使用を判定することにあります。個別的要因の分析を通じて、対象不動産にとって最も合理的な使用方法を明らかにするのです。
個別分析の手順
個別分析は、以下の手順で行います。
- 個別的要因の把握 — 対象不動産の個別的要因（土地の形状、面積、接道条件、建物の構造、築年数等）を把握します。
- 個別的要因の分析 — 各個別的要因が対象不動産の利用形態と価格にどのような影響を与えているかを分析します。
- 最有効使用の判定 — 個別的要因の分析結果を踏まえ、対象不動産の最有効使用を判定します。
地域分析と個別分析の関係
地域分析と個別分析は、別個独立のものではなく、相互に密接に関連しています。
地域分析と個別分析とは、不動産の価格がその不動産の存する地域の特性及び当該不動産の個別性から形成されるものであることにかんがみ、不可分の関係にあるものであるから、それぞれを独立のものとして行うのではなく、相互に関連づけて的確に行うことが必要である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第6章
地域分析によって明らかになった地域の特性は、個別分析における最有効使用の判定に直接的な影響を与えます。例えば、地域分析の結果、近隣地域が中高層の共同住宅が標準的使用となっている住宅地域であると判定された場合、個別分析においては、その地域の標準的使用を踏まえて対象不動産の最有効使用を判定します。
逆に、個別分析の結果が地域分析に影響を与えることもあります。対象不動産の個別性が著しく、近隣地域の標準的使用とは異なる最有効使用が判定される場合、近隣地域の範囲や特性の認識を再検討する必要が生じることがあります。
分析結果の鑑定評価への反映
地域分析と個別分析の結果は、鑑定評価の各段階に反映されます。
鑑定評価の手法への反映
- 原価法 — 地域分析・個別分析の結果は、再調達原価の算定や減価修正の判断に反映されます。
- 取引事例比較法 — 事例の収集範囲（同一需給圏・近隣地域・類似地域）の画定、事情補正や地域要因の比較、個別的要因の比較に反映されます。
- 収益還元法 — 純収益の見積もりや還元利回りの査定に反映されます。
最有効使用の判定への反映
地域分析により把握された地域の標準的使用と、個別分析により把握された対象不動産の個別性を総合して、対象不動産の最有効使用を判定します。最有効使用の判定は、鑑定評価のすべての手法の適用に影響を与える最も重要な判断事項です。
試験での出題ポイント
短答式試験
短答式試験では、以下の論点がよく出題されます。
- 地域分析の定義と意義
- 近隣地域・類似地域・同一需給圏の定義と相互関係
- 個別分析の定義と目的（最有効使用の判定）
- 地域分析と個別分析の関係（不可分の関係）
- 近隣地域の標準的使用と最有効使用の関係
特に、近隣地域・類似地域・同一需給圏の定義を正確に区別できるかが問われます。同一需給圏が最も広域的な概念であり、その中に近隣地域と類似地域が含まれるという包含関係を理解しておきましょう。
論文式試験
論文式試験では、地域分析と個別分析の意義、手順、相互関係、そして近隣地域・類似地域・同一需給圏の概念について、体系的に論述することが求められます。基準の条文を正確に再現したうえで、その趣旨を説明できるようにしておくことが重要です。
暗記のポイント
- 地域分析の定義は長いが、「どのような地域に存するか」「どのような特性を有するか」「市場はどのような特性を有するか」の3つの観点がポイント
- 近隣地域は「対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与える」地域
- 同一需給圏は「対象不動産と代替関係が成立して」「相互に影響を及ぼす」圏域
- 個別分析の目的は「最有効使用を判定すること」
- 地域分析と個別分析は「不可分の関係」にある
まとめ
地域分析と個別分析は、不動産鑑定評価の核心をなすプロセスです。地域分析では、近隣地域・類似地域・同一需給圏という概念を用いて対象不動産の属する地域の特性を明らかにし、個別分析では対象不動産の個別的要因を分析して最有効使用を判定します。
両分析は不可分の関係にあり、相互に関連づけて行う必要があります。分析結果は、鑑定評価の各手法の適用や最有効使用の判定に反映され、鑑定評価の結論を導く基礎となります。
試験対策としては、近隣地域・類似地域・同一需給圏の定義を正確に暗記し、それぞれの概念の違いと包含関係を理解しておくことが重要です。価格形成要因の学習もあわせて進めましょう。
