賃料改定の要因と継続賃料固有の価格形成要因
賃料改定の要因と継続賃料 継続賃料を求める場合には、一般的な価格形成要因に加えて、継続賃料固有の価格形成要因を考慮する必要があります。不動産鑑定士試験では、この固有の要因の内容と、賃料改定を必要とする要因がどのように連動 […]
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差額配分法における契約賃料と正常賃料の差額
差額配分法の仕組み 差額配分法は、継続賃料を求める4手法の一つです。現行の契約賃料と、仮に新規に契約した場合の正常賃料との差額を求め、その差額を賃貸人と賃借人の間で配分することで、適正な継続賃料を算定します。 不動産鑑定 […]
継続賃料利回りとは｜利回り法の核心
継続賃料利回りとは 継続賃料利回りとは、利回り法において継続賃料を求める際に用いる利回りです。不動産鑑定士試験では、継続賃料利回りの求め方と性格が重要な論点となります。 利回り法は継続賃料を求める4手法の一つであり、基礎 […]
限定賃料が成立する場面｜隣接地の賃貸借
限定賃料が成立する場面 限定賃料とは、市場が限定される場合に成立する新規賃料です。限定価格の賃料版にあたり、特定の当事者間でのみ成立しうる賃料水準を示します。不動産鑑定士試験では、限定賃料がどのような場面で成立するかを正 […]
正常賃料の求め方｜4つの手法を整理
正常賃料の求め方の概要 正常賃料とは、正常価格と同様に、合理的な市場で形成されるであろう適正な賃料のことです。不動産鑑定士試験では、正常賃料を求めるための4つの手法とその使い分けが頻出論点です。 新規賃料を求める手法は、 […]
鑑定評価額の決定プロセス｜最終判断の考え方
鑑定評価額の決定プロセスとは 不動産鑑定士が最終的に提示する鑑定評価額は、複数の鑑定評価手法によって求めた試算価格（または試算賃料）を調整し、専門的判断を加えて決定されるものです。 ここでいう「調整」とは、単純に平均する […]
収益価格と積算価格の調整｜どちらを重視するか
収益価格と積算価格の調整の考え方 収益還元法で求めた収益価格と、原価法で求めた積算価格は、同じ不動産を評価しても異なる金額になるのが通常です。不動産鑑定士試験では、この2つの試算価格をどのように調整して鑑定評価額を決定す […]
積算価格と比準価格の乖離｜なぜ差が出るか
積算価格と比準価格の乖離とは 積算価格と比準価格は、同じ不動産を評価しているにもかかわらず、算出結果が一致しないことが多くあります。不動産鑑定士試験では、この乖離がなぜ生じるのか、どう調整すべきかが繰り返し問われます。 […]
還元利回りと割引率の関係｜混同しやすいポイント
還元利回りと割引率の関係 還元利回りは、一期間の純収益を収益価格に直接変換する率であり、割引率は、将来の各期の収益を現在価値に割り引く率です。不動産鑑定士試験では、この2つを正確に区別し、直接還元法とDCF法での使い分け […]
基本利率と期待利回りの違い
基本利率と期待利回りの違い 基本利率とは、金融市場で成立する無リスク資産の利回り（リスクフリーレート）を基礎とした利率です。一方、期待利回りとは、投資家が不動産投資に対して期待する利回りであり、基本利率にリスクプレミアム […]