価格形成要因とは

不動産の価格は、多様な要因の相互作用によって形成されます。鑑定評価基準では、これらの要因を体系的に整理し、価格形成要因として定めています。

基準では、価格形成要因について次のように定義しています。

不動産の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」という。）とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の価格は、多数の価格形成要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。

― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

この定義から読み取れる重要なポイントは2つあります。第一に、価格形成要因は不動産の「効用」「相対的稀少性」「有効需要」の三者に影響を与える要因であること。第二に、要因自体が常に変動する傾向を持っていることです。価格形成要因の分析は、地域分析と個別分析の基礎となります。

価格形成要因の3分類

価格形成要因は、その影響の及ぶ範囲に応じて、以下の3つに分類されます。

価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。

― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

それぞれの要因について、詳しく見ていきましょう。

一般的要因

一般的要因とは、不動産の価格に全般的に影響を与える要因です。一般的な経済社会における不動産のあり方やその価格の水準に影響を与えます。

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

一般的要因は、以下の4つに細分されます。

自然的要因

自然的要因は、自然環境に関する要因です。

  • 地質、地盤等の状態
  • 土壌の状態
  • 気象の状態
  • 災害の発生の可能性（洪水、地震、土砂災害等）

近年では、気候変動や自然災害リスクへの関心の高まりから、自然的要因の重要性が増しています。

社会的要因

社会的要因は、社会の構造や動向に関する要因です。

  • 人口の状態（人口の増減、世帯数の推移等）
  • 家族構成及び世帯分離の状態
  • 都市形成及び公共施設の整備の状態
  • 教育及び社会福祉の状態
  • 不動産の取引及び使用収益の慣行
  • 建築様式等の状態
  • 情報化の進展の状態
  • 生活様式等の状態

経済的要因

経済的要因は、経済環境に関する要因です。

  • 貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態
  • 財政及び金融の状態
  • 物価、賃金、雇用及び企業活動の状態
  • 税負担の状態
  • 企業会計制度の状態
  • 技術革新及び産業構造の状態
  • 交通体系の状態
  • 国際化の状態

金融政策（金利水準）や景気動向は、不動産価格に大きな影響を与える経済的要因の代表例です。

行政的要因

行政的要因は、行政施策に関する要因です。

  • 土地利用に関する計画及び規制の状態
  • 土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態
  • 宅地及び住宅に関する施策の状態
  • 不動産に関する税制の状態
  • 不動産の取引に関する規制の状態

都市計画法による用途地域の指定や、税制改正などは、不動産価格に直接的な影響を与える行政的要因です。

地域要因

地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因です。

地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

地域要因は、不動産の種別（宅地地域、農地地域、林地地域等）に応じて異なります。以下に、宅地地域を中心とした地域要因の具体例を挙げます。

住宅地域の地域要因

  • 日照、温度、湿度、風向等の気象の状態
  • 街路の幅員、構造等の状態
  • 都心との距離及び交通施設の状態
  • 商業施設の配置の状態
  • 上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態
  • 情報通信基盤の整備の状態
  • 公共施設、公益的施設等の配置の状態
  • 汚水処理場等の嫌悪施設の有無
  • 洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
  • 騒音、大気の汚染等の公害の状態
  • 各画地の面積、配置及び利用の状態
  • 住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
  • 眺望、景観等の自然的環境の良否

商業地域の地域要因

  • 商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態
  • 商業背後地及び顧客の質と量
  • 顧客及び従業員の交通手段の状態
  • 商品の搬入及び搬出の利便性
  • 街路の幅員、構造等の状態
  • 営業の種別及び競争の状態
  • 当該地域の経営者の創意と資力
  • 繁華性の程度及びその盛衰の動向

個別的要因

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因です。

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

個別的要因は、土地と建物それぞれについて定められています。

宅地の個別的要因

  • 地積（土地の面積）
  • 形状（整形・不整形）
  • 間口、奥行の関係
  • 高低、角地その他の接面街路との関係
  • 接面街路の系統及び連続性
  • 交通施設との距離
  • 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
  • 公法上及び私法上の規制、制約等（容積率、建ぺい率等）
  • 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
  • 土壌汚染の有無及びその状態

建物の個別的要因

  • 建築（新築、増改築等）の年次
  • 面積、高さ、構造、材質等
  • 設計、設備等の機能性
  • 施工の質と量
  • 耐震性、耐火性等
  • 維持管理の状態
  • 有害な物質の使用の有無及びその状態
  • 建物とその環境との適合の状態

要因間の関係

一般的要因、地域要因、個別的要因は、それぞれ独立して存在するものではなく、相互に関連し合っています。

一般的要因は、地域要因や個別的要因を通じて不動産の価格に影響を及ぼします。例えば、金利の低下（一般的要因）は、不動産投資を活性化させ、商業地域の繁華性（地域要因）を変化させ、個々の不動産の収益力（個別的要因への影響）にも波及します。

また、地域要因は、その地域に属する個々の不動産の個別的要因の発現の仕方に影響を与えます。同じ面積の土地であっても、住宅地域にあるか商業地域にあるかによって、その価格への影響は大きく異なります。

試験での出題ポイント

短答式試験

短答式試験では、以下の論点がよく出題されます。

  • 価格形成要因の定義（「効用」「相対的稀少性」「有効需要」の三者に影響を与える要因）
  • 3分類の内容（一般的要因・地域要因・個別的要因）
  • 一般的要因の4つの細分類（自然的・社会的・経済的・行政的）
  • 各要因の具体例の正誤判断（特に地域要因と個別的要因の区別）
  • 要因自体が常に変動する傾向を持つこと

特に、ある要因が地域要因なのか個別的要因なのかを正しく判別する問題が頻出です。

論文式試験

論文式試験では、価格形成要因の意義と体系、3分類の内容と相互関係などが出題されます。体系的な理解に基づいて論述できるようにしておくことが重要です。

暗記のポイント

  • 定義の「効用及び相対的稀少性並びに有効需要の三者に影響を与える要因」を正確に覚える
  • 一般的要因の4分類（自然的・社会的・経済的・行政的）は頭文字「し・しゃ・け・ぎょう」で覚える
  • 地域要因は「その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因」
  • 個別的要因は「不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因」
  • 要因自体も常に変動するという点は見落としやすいので注意

まとめ

価格形成要因は、不動産の価格を形成する多様な要因を体系的に整理した概念です。一般的要因（自然的・社会的・経済的・行政的要因）、地域要因、個別的要因の3つに分類され、それぞれが相互に関連し合いながら不動産の価格を形成しています。

鑑定評価においては、これらの要因を的確に把握し分析することが、適正な価格判定の基礎となります。一般的要因の詳細や個別的要因（土地）もあわせて学習を進めましょう。試験対策としては、3分類の定義を正確に暗記したうえで、各要因の具体例を地域要因と個別的要因に正しく区分できるよう、繰り返し演習を行いましょう。