鑑定事務所の3つの類型

不動産鑑定士が働く鑑定事務所は、大手4社、中堅事務所、個人事務所の3層に大別されます。それぞれ扱う案件の規模・種類、年収水準、キャリアパスが異なるため、自分のキャリア目標に合った就職先を選ぶことが重要です。

本記事では、不動産鑑定士試験の合格後に就職先を検討している方に向けて、各鑑定事務所の特徴を詳しく比較します。

鑑定業界の全体像

業界構造の概要

不動産鑑定業界は、以下のような構造をしています。

カテゴリ 事務所数（概算） 特徴
大手4社 4社 全国展開、大規模案件中心
中堅事務所 数十社 地域拠点型、専門分野を持つ
個人事務所 約3,000事務所 地域密着、オーナー鑑定士が経営
信託銀行・金融機関の鑑定部門 数社 社内の鑑定評価を担当
不動産会社・デベロッパーの鑑定部門 数社 社内不動産の評価

全国の鑑定業者数

全国の不動産鑑定業者は約3,300〜3,500事務所で推移しています。そのうち大半が鑑定士1〜2名の小規模事務所です。

大手4社の特徴

大手鑑定会社一覧

不動産鑑定業界の「大手4社」と呼ばれるのは以下の企業です。

企業名 概要
日本不動産研究所（JREI） 公益財団法人。業界最大手。地価公示の中核
谷澤総合鑑定所 民間最大手。全国展開。証券化案件に強い
大和不動産鑑定 大和ハウスグループ。全国展開
三友システムアプレイザル 中堅から大手へ成長。テクノロジー活用に積極的

大手4社の共通する特徴

項目 内容
拠点 全国主要都市に支社・支所
社員数 数十名〜数百名規模
案件の特徴 大規模・高額案件が中心
主な依頼者 金融機関、上場企業、官公庁、投資法人
年収水準 業界内で最も高い
研修制度 体系的な社内研修がある

大手4社の業務内容

大手鑑定会社で扱う主な案件は以下の通りです。

  • 地価公示・地価調査：国や都道府県の委託を受けて実施
  • 証券化対象不動産の評価：REIT・不動産ファンド向けの評価
  • 企業会計評価：上場企業の減損会計・時価評価
  • 公共事業用地の評価：高速道路、鉄道等の大規模事業
  • M&A・事業再編関連の評価：企業が保有する不動産の一括評価
  • 海外不動産の評価：グローバル企業向け

大手4社の年収水準

経験年数 年収の目安
入社1〜3年（補助者） 400〜500万円
4〜7年（鑑定士登録後） 500〜700万円
8〜15年（中堅） 700〜900万円
管理職 900〜1,200万円

大手4社に向いている人

  • 大規模案件を手がけたい
  • 体系的な研修で実力をつけたい
  • 証券化や国際案件に興味がある
  • 安定した収入を得たい
  • 将来独立する前に幅広い経験を積みたい

中堅事務所の特徴

中堅事務所の概要

中堅事務所は、鑑定士5〜20名程度の規模で、地域や専門分野に強みを持つ事務所です。

項目 内容
規模 鑑定士5〜20名程度
拠点 1〜3拠点が多い
案件の特徴 地域密着型の案件、特定分野に強み
主な依頼者 地方金融機関、地方自治体、法律事務所
年収水準 大手よりやや低いが、能力次第で同等も可能

中堅事務所の業務内容

中堅事務所で扱う主な案件は以下の通りです。

  • 担保評価：地方銀行・信用金庫からの依頼
  • 相続・税務評価：税理士経由の依頼
  • 訴訟関連評価：地代・家賃の紛争、共有物分割
  • 地価公示・地価調査：地方のポイントを担当
  • 公共事業用地の評価：地方自治体の事業

中堅事務所の年収水準

経験年数 年収の目安
入社1〜3年（補助者） 350〜450万円
4〜7年（鑑定士登録後） 450〜600万円
8〜15年（中堅） 600〜800万円
役員・パートナー 800〜1,000万円以上

中堅事務所に向いている人

  • 特定の地域で活躍したい
  • 幅広い種類の案件を経験したい
  • 少人数のチームで裁量を持って働きたい
  • 将来の独立に向けて地域のネットワークを築きたい

個人事務所の特徴

個人事務所の概要

個人事務所は、鑑定士1〜3名の小規模事務所で、全国の鑑定事務所の大多数を占めます。

項目 内容
規模 鑑定士1〜3名（＋補助者）
拠点 1か所
案件の特徴 地域の多様な案件
主な依頼者 地元の金融機関、個人、税理士、弁護士
年収水準 個人差が非常に大きい

個人事務所の業務内容

  • 担保評価：信用金庫・信用組合からの依頼
  • 相続評価：個人や税理士からの依頼
  • 裁判関連の鑑定：家賃増減額、立退料等
  • 固定資産税関連の評価：自治体からの委託
  • 地価公示・地価調査：地域のポイントを担当

個人事務所の年収水準

個人事務所の年収は、オーナー鑑定士と雇用される鑑定士で大きく異なります。

ポジション 年収の目安
雇用される補助者 300〜400万円
雇用される鑑定士 400〜600万円
オーナー鑑定士（独立） 500〜1,500万円（案件数による）

個人事務所に向いている人

  • 地域に根ざした仕事がしたい
  • オーナー鑑定士の近くで実践的に学びたい
  • 将来の独立を具体的に見据えている
  • 自由度の高い働き方をしたい

鑑定事務所以外の就職先

信託銀行・金融機関の鑑定部門

信託銀行には社内の鑑定評価部門があり、鑑定士を採用しています。

項目 内容
主な業務 自行の担保評価、不動産信託の評価
年収水準 銀行員の給与体系に準ずる（大手は高水準）
メリット 金融知識が身につく、安定した雇用
デメリット 鑑定以外の業務も担当することがある

不動産会社・デベロッパー

大手不動産会社やデベロッパーが社内に鑑定部門を持つケースもあります。

項目 内容
主な業務 自社保有不動産の評価、投資判断のサポート
年収水準 不動産会社の給与体系に準ずる
メリット 不動産ビジネスの全体像が見える
デメリット 鑑定評価の独立性の確保に注意が必要

コンサルティング会社

不動産コンサルティング会社で鑑定士の知識を活かすキャリアもあります。

項目 内容
主な業務 CRE戦略、不動産デューデリジェンス
年収水準 500〜1,000万円（経験・能力次第）
メリット 鑑定にとどまらない幅広い業務
デメリット 鑑定評価書の作成経験が積みにくい

就職先を選ぶためのチェックリスト

自分に合った事務所を見つける基準

就職先を選ぶ際は、以下の項目を確認しましょう。

チェック項目 確認すべきこと
案件の種類 自分が経験したい案件を扱っているか
研修制度 入所後の育成体制が整っているか
実務修習のサポート 修習費用の負担、指導鑑定士の在籍
年収水準 生活に必要な収入が得られるか
立地 通勤可能な場所にあるか
将来のキャリアパス 独立支援の実績、昇進の仕組み
働き方 残業時間、リモートワークの可否
事務所の評判 業界内での評判、離職率

情報収集の方法

方法 内容
鑑定士協会のイベント 業界交流会で現役鑑定士に話を聞く
予備校の就職相談 TAC、LEC等で就職先の紹介を受ける
合格者の体験記 ブログやSNSで先輩鑑定士の情報を得る
事務所のホームページ 業務内容、実績、採用情報を確認
見学・面接 実際に事務所を訪問して雰囲気を確かめる

入所時期と転職市場

新卒・未経験からの入所

論文式試験に合格した直後に鑑定事務所に入所するのが最も一般的なパターンです。

時期 やるべきこと
試験前（5〜7月） 情報収集、就職先の候補をリストアップ
合格発表後（10月） 面接、入所先の決定
入所（11〜12月） 業務開始、実務修習の申込み

経験者の転職

鑑定士登録後に転職する場合、経験年数と専門分野が評価されます。

転職パターン 特徴
個人事務所 → 大手 経験を積んでからの転職。専門性が評価される
大手 → 独立 大手で人脈と経験を積み、独立開業する
鑑定事務所 → 金融機関 鑑定の専門知識を金融業界で活かす
金融機関 → 鑑定事務所 金融の知識を鑑定業務に活かす

まとめ

鑑定事務所の種類と特徴について、重要ポイントを整理します。

  • 大手4社（JREI、谷澤、大和、三友）は大規模案件・証券化案件が中心で、年収水準も業界最高
  • 中堅事務所は地域密着型で幅広い案件を経験でき、将来の独立に向けた基盤づくりに最適
  • 個人事務所は地域の多様な案件を扱い、オーナー鑑定士から直接学べる環境
  • 鑑定事務所以外にも、信託銀行、不動産会社、コンサルティング会社にも活躍の場がある
  • 就職先選びでは案件の種類、研修制度、年収、キャリアパスを総合的に検討する
  • 合格後のキャリアを見据えて、試験前から情報収集を始めることが重要

鑑定事務所の選び方は、その後のキャリア全体に影響する重要な判断です。不動産鑑定士とはや不動産鑑定士の年収も参考に、自分に合った就職先を見つけましょう。